¿Cuánto más de mi hipoteca debo cobrar por el alquiler?

Siento decirle que se equivoca de pregunta. Si soy dueño de un alquiler que compré con dinero en efectivo, tengo cero hipoteca. El tipo al que se lo vendo utiliza un prestamista de dinero duro (que cobra un tipo alto) y financia el 100%. Todo esto no significa nada para el posible inquilino.

En general, uno se fijaría en la relación alquiler/compra de la zona, y decidiría si las viviendas se están vendiendo a un precio que haga rentable la compra y luego el alquiler.

En tu situación, entiendo que buscas decidir un alquiler en función de tus gastos. Ese barco ha zarpado. Ya eres propietario. Tienes que buscar en la zona y averiguar a qué precio se alquila tu casa. Y esa cifra te dirá si puedes permitirte tratarla como un alquiler o sería mejor venderla.

Ten en cuenta que no indicas un país, pero si estás en EE.UU., parte de una propiedad de alquiler es que “debes” depreciarla cada año. Esto es una cosa de impuestos. Usted reduce su base de costo cada año y esa cantidad es una pérdida contra los ingresos del alquiler o podría ser utilizado contra sus ingresos ordinarios. Pero, cuando usted vende, su base es menor por esta cantidad y usted será gravado en la diferencia de su base al precio de venta.

Edición: Después de leer la pregunta actualizada del OP, permíteme responder de esta manera. Hay expertos que sugieren que un inmueble en alquiler debe tener una renta lo suficientemente alta como para que el 50% del alquiler cubra los gastos. Esto no incluye la hipoteca. Por ejemplo, $1500 de renta, $750 se destinan a impuestos, seguros, mantenimiento, reparaciones, etc. los $750 restantes se pueden aplicar a la hipoteca, y lo que queda es ganancia en efectivo.

Nadie puede darte más que una vaga idea de lo que debes buscar, porque no has compartido los números. ¿Cuáles son tus impuestos? ¿Los seguros? ¿Costes anuales de jardinería/arado de nieve? A continuación, tome cada elemento que tiene una vida limitada, y dividir el costo por su vida útil. por ejemplo, $ 12.000 techo durante 20 años es de $ 600. Haz lo mismo con la pintura y todos los electrodomésticos. A continuación, deja una tasa de desocupación del 10%. Si cubres todo esto y la hipoteca, puede valer la pena mantenerla. Dado que no tiene capital, el tiempo está de su lado, el precio puede subir y, con suerte, los pagos mensuales van reduciendo el préstamo.

El alquiler será determinado por:

el alquiler que se cobra en casas similares cerca de usted.

Sus gastos no tienen nada que ver, en absoluto , con el precio que obtendrá.

Como otros han señalado, no se puede elegir una cifra favorable y alquilar por esa cantidad. Si quieres alquilar tu casa, debes alquilarla por un valor que un inquilino aceptaría.

Por ejemplo, hay una casa en mi calle que lleva 3 años buscando inquilinos. Quieren 2.500 dólares al mes. Esto cubre su hipoteca, y un poco más para impuestos y reparaciones. No se ha alquilado ni una sola vez. Otras casas de mi barrio se alquilan por unos 1.000 dólares al mes. No hay ningún valor para un inquilino en el alquiler de una casa que es $ 1,500 más que una casa similar 2 puertas abajo.

Ahora lo que se puede mirar es la mitigación de costes. Así que estoy usando los datos de mi área. Las casas en mi parte de Florida deben tener el aire acondicionado funcionando en los meses húmedos para evitar que la humedad arruine la casa. Esto puede ser fácilmente $ 100 al mes (por lo general más). La ciudad requiere que tengas el servicio de agua, incluso cuando no estás ocupado, aunque el coste es muy pequeño. Lo mismo ocurre con la basura, que es una tarifa plana: 20 dólares al mes. El riego del jardín es obligatorio durante los meses secos (si quieres mantener el césped). Digamos que eso supone 50 dólares al mes, durante todo el año. El control de plagas es imprescindible, sobre todo si tu casa tiene partes de madera (como el suelo o el techo). Incluso un control de plagas modesto cuesta 25 dólares al mes. Los impuestos sobre la propiedad rondan los 240 dólares al mes. Digamos que tu hipoteca es de unos 1.000 dólares al mes. Eso significa que si tu casa estuviera vacía costaría 1.435 dólares.

Ahora bien, si alquilas la casa, muchos de esos costes podrían “desaparecer” al convertirse en responsabilidad de los inquilinos. El coste de que la casa esté llena sería de 1.240 dólares. Añadamos un 10% para reparaciones y obtengamos 1.364 $.

Ahora supongamos que puedes alquilar por 1.000 dólares al mes. Ten en cuenta que todos estos precios son más o menos correctos para mi zona, pero cambiarán en función del tamaño y los servicios.

Sus opciones son dejar la casa vacía por 1.435 dólares al mes o llenarla y sólo “perder” 240 dólares al mes. Ten en cuenta que en ambos casos estarás ganando patrimonio.

Así que lo que mucha gente hace por aquí es alquilar sus casas y pagar los 240 dólares como inversión. Por cada 240 dólares que pagan, obtienen 1.000 dólares de patrimonio (bueno, intereses y comisiones aparte, pero ya se entiende).

Ahora mismo no es una fuente de dinero para ellos, pero a medida que crecen ocurren dos cosas. Ese “pago” de 240 dólares al mes paga la hipoteca, por lo que acaban siendo propietarios de la casa. Entonces, ese pago de 240 dólares al mes se convierte en un ingreso extra. Y en algún momento, su alquiler puede venderse por (supongamos) 400.000 dólares. Así que pagaron 86.400 dólares y recuperaron 400.000 dólares. Todo el tiempo están construyendo la equidad en su alquiler y en la casa en la que están viviendo.

Lo importante de esto es que no es una fuente de ingresos para el propietario, sino una inversión. Es probable que no puedas alquilar una casa por más de una hipoteca + gastos + impuestos, pero es un buen vehículo de inversión.

Mientras que JoeTaxpayer dio una respuesta muy perspicaz, y claramente la mejor respuesta, permítanme romper hacia abajo realmente simple para usted.

Habla con una buena o gran empresa de gestión de la propiedad.

Teniendo en cuenta que va a estar fuera del estado, necesitará uno de todos modos. Una buena empresa vale la pena, una gran empresa es aún mejor.

Ellos le dirán lo que el “mercado soportará” en el alquiler de su lugar y los costos esperados. A partir de ahí podrás tomar una decisión inteligente.

¿Has tenido alguna experiencia en la gestión de propiedades de alquiler? Voy a suponer que no, y como tal deberías contar con profesionales como parte de tu equipo.

Lo más probable es que tenga que poner dinero para mantener esta propiedad en alquiler. Así es como los números tienden a funcionar.

En primer lugar, permítame reiterar lo que todos los demás dicen acerca de que las tarifas de alquiler no tienen nada que ver con sus gastos. debería cobrar tarifas de mercado. ligeramente más altas si quiere mejores inquilinos y ligeramente más bajas si quiere evitar una desocupación prolongada. puede determinar las tarifas de mercado buscando propiedades similares en su zona y viendo lo que piden por el alquiler. tendrá que ajustar la ubicación, los metros cuadrados, el número de baños, etc.

Ahora que ya no es necesario, he aquí una lista rápida de los gastos que deberá calcular y/o estimar para su propiedad específica con el fin de decidir si debe alquilarla o venderla:

1. intereses de la hipoteca (probablemente no quiera contar el principio que está pagando cada mes). hoy en día, esto supone alrededor del 3-5% del importe del préstamo.
2. el capital perdido (la cantidad de ingresos mensuales que esperarías obtener si recuperas el pago inicial, o cualquier otro capital acumulado). Entre el 3 y el 10% del capital es una cifra razonable.
3. Impuestos. Suelen ser alrededor del 2% del valor de la propiedad, pero varían mucho según el estado e incluso el condado.
4. Seguros. se trata de un 0,5-1% del valor de la vivienda. debería tener ya un seguro de propietario, pero probablemente debería contratar un seguro de arrendador por un poco más de dinero.
5. mantenimiento. cosas como cortar el césped y cambiar el filtro de la caldera puede pasárselas a un inquilino. si no, puede contratar un servicio. además, tendrá que hacer inspecciones anuales y cuidar las alfombras.
6. reparaciones. cuando la caldera se estropea o una tubería tiene una fuga, usted está en el punto de mira. las estimaciones de las reparaciones oscilan entre el 0,5% y el 2% del valor de la vivienda al año. un tejado nuevo puede suponer un 10% del valor de la vivienda, pero probablemente sólo sea necesario cada 15 años. las mejores estimaciones de estos costes incluyen cada elemento importante con una estimación de la vida útil y el coste de sustitución.
7. costes de gestión. alguien tiene que estar de guardia para las reparaciones de emergencia, hacer inspecciones anuales, hacer un seguimiento de las solicitudes de los inquilinos, de los retrasos en los pagos, etc. si se contrata a una empresa de gestión, suelen cobrar un porcentaje del alquiler. lo normal es un 10% del alquiler, pero las tarifas varían mucho y algunas empresas de gestión cobran una cuota mensual fija.
8. revalorización/depreciación. normalmente se trata de un ingreso más que de un gasto. las viviendas tienden a subir de valor en función de la inflación. la inflación en los ee.uu. suele estar en torno al 3% anual. sin embargo, en un mal mercado (por ejemplo, en 2009) los precios de las viviendas pueden bajar drásticamente.

si se suman todos los gastos anteriores y son superiores a los precios de mercado de los alquileres, hay que vender. si los gastos anteriores son inferiores a los precios de mercado, hay que considerar si el margen de beneficio es suficiente para justificar las molestias y el riesgo.

Creo que estás tratando de averiguar cuál será la tasa de alquiler de equilibrio para ti, para que luego puedas decidir si alquilar a los precios actuales del mercado te merece la pena.

Esto es difícil de determinar porque las valoraciones futuras son inciertas. Sin embargo, se pueden hacer estimaciones aproximadas. El componente más incierto es probablemente la revalorización o depreciación del capital (aumento o disminución del valor de su propiedad). Suele ser una cifra relativamente grande (importante para el cálculo). El valor es incierto porque depende de las predicciones del mercado inmobiliario. Es probable que los tipos de interés o las condiciones económicas futuras desempeñen un papel importante a la hora de determinar el valor futuro de su vivienda. Evidentemente, hay que tener en cuenta otros muchos costes, como el mantenimiento, los impuestos y los seguros, algunos de los cuales pueden estar en custodia e incluidos en el pago de la hipoteca. La mayor incertidumbre en términos de ingresos es el nivel de alquiler y la tasa de ocupación. El primero es razonablemente predecible, el segundo no tanto.

Te aconsejo que hagas una hoja de cálculo y los enumeres todos con márgenes de error para hacerte una idea.

La cantidad absoluta que estás pagando por la hipoteca es una pista falsa, similar a cuando los concesionarios te preguntan qué cuota puedes pagar. Eso no es lo relevante. Lo relevante es el Valor Actual Neto de TODOS los pagos en relación con lo que estás recibiendo a cambio.

Hay que tener en cuenta que una de las cuestiones que se plantean a la hora de evaluar el coste del capital es el coste de oportunidad, es decir, si no tuvieras el dinero invertido en un inmueble, ¿qué podrías ganar con él en otro lugar? Esto no es realmente parte del coste del capital, pero es algo a tener en cuenta.

También hay que tener en cuenta que el pago mensual total de la hipoteca no es útil para tus cálculos porque una parte importante del pago será probablemente para amortizar el capital y, como tal, no representa ningún coste real para ti (en realidad es sólo una transferencia, que reduce tu saldo bancario pero aumenta tu patrimonio en la casa). La parte de los intereses es un coste real para usted.

Sólo quería añadir un factor a las demás respuestas. El coste de mantenimiento, etc., no es una fracción del coste de la financiación, sino más bien una fracción del valor de la casa y una función de su edad. Si se dice que hay que cambiar el tejado cada 25 años, y eso cuesta 10.000 dólares (depende del tamaño de la casa, obviamente), entonces hay que reservar 400 dólares al año para la reparación del tejado. Los demás gastos (pintura, suelos, cocina, baños, calentadores de agua, calefacción, aire acondicionado, mantenimiento del jardín, etc.) pueden calcularse de la misma manera. La regla general es que el 1% del valor de la casa al año es 0x3 para cubrir todos los gastos de mantenimiento importantes. Si pagas un 4% de hipoteca, eso aumentaría la reserva en un 25%; pero si los tipos de interés suben, la fracción puede ser menor (recuerdo haber pagado más del 10% de hipoteca…).

En general, el hecho de que mantener una propiedad para obtener ingresos por alquiler a largo plazo (con potencial de revalorización, aunque los precios pueden subir y bajar) sea una buena idea dependerá en gran medida de tu capacidad para predecir los costes y el valor futuros. Si tienes una hipoteca variable, eso será más difícil de hacer.

Tu razonamiento es al revés. Como otros han señalado, no se puede decidir simplemente cuánto se cobra sin tener en cuenta el mercado. Permíteme parafrasear un poco de economía 101 para subrayar por qué tampoco debes pensar así:

Puedes ver una propiedad de alquiler como tu casa (el mismo razonamiento se suele explicar con el ejemplo de las habitaciones de hotel) como una serie de bienes perecederos. Su casa representa la venta potencial del alquiler de enero (que perece una vez que se acaba enero), más el alquiler de febrero, etc.

Tu planteamiento era calcular los costes totales (todos los costes fijos y variables de la propiedad de esa casa, así como los costes asociados al alquiler en concreto) y promediarlos a lo largo del periodo de tiempo para saber cuánto pedir como mínimo.

Suponiendo que sólo pretendes alquilarla, no venderla ni dejar que un familiar viva en ella, no puedes pensar así. La mayoría de esos costes que has promediado son lo que los economistas llaman costes hundidos. Ya has incurrido en los costes de la hipoteca y no se ven afectados por tu decisión de alquilar o no alquilar. Estos costes son irrelevantes para tu proceso de decisión. Sólo tienes que pensar en los costes marginales: aquellos costes adicionales que tienes cuando alquilas pero no cuando no lo haces.

Mira los precios de mercado del alquiler de propiedades similares en esa región y compáralos con tus costes marginales. Mientras sean superiores a tus costes marginales, alquílalo. Esto no significa que tengas beneficios seguros, pero sí que tendrás menos pérdidas que en tu única alternativa de no alquilar.

Estoy de acuerdo con los mensajes anteriores la pregunta está mal redactada.

-pero-

Clark Howard dice que realmente necesitas recuperar el 90% en el pago de la hipoteca. Recuerda que lo que pagas en principio al mes está añadiendo a tu patrimonio neto y cada mes te da un poco más de dinero que el último pago. Además, esto es una buena cobertura contra la inflación y en algún momento dentro de unos años usted estará en el punto de equilibrio.

Creo que la hipoteca no debe entrar en absoluto en la ecuación para determinar cuánto cobrar. Por supuesto que quieres cubrir tu hipoteca, pero el precio del alquiler se determina sólo por lo que el inquilino está dispuesto a pagar (oferta y demanda) y no por tu hipoteca (algunos ni siquiera tienen hipoteca).

En otras palabras, creo que deberías cobrar un precio basado en casas de alquiler similares.

por lo que si lo alquilamos no queremos cobrar sólo lo que estamos pagando de hipoteca - definitivamente estaríamos perdiendo dinero si hiciéramos eso.

Creo que estás pasando por alto una cosa: tu beneficio/pérdida no es mensual. Tu ganancia es la propiedad que queda después de terminar la hipoteca. Incluso si tienes que añadir 100 dólares extra cada mes porque alquilas menos que la hipoteca + mantenimiento + impuestos, después de 30 años te queda una propiedad que vale, por ejemplo, 200 mil dólares, mientras que has pagado por ella, es decir, 30 años * 12 meses * 100 dólares = 36 mil dólares.

Puedes alquilarla por debajo de tus costes y seguir obteniendo beneficios a largo plazo.

Para llegar a una decisión se necesitan los números: Sugiero una hoja de cálculo. Haz una lista de los costes mensuales y anuales (ver otras respuestas). A continuación, determine cuál es el precio de mercado del alquiler. Una vez que tenga los números, estará claro desde el punto de vista numérico. Hay que tener en cuenta la molestia de poseer una propiedad a distancia, que no se tiene en cuenta en la hoja de cálculo