La compañía hipotecaria intenta obligarnos a hacer reparaciones tras una reclamación al seguro

Usted presentó una reclamación por daños en la cubierta. La compañía de seguros lo notificó a la compañía hipotecaria.

Ahora la compañía hipotecaria quiere asegurarse de que la garantía del préstamo sigue estando en buenas condiciones.

Quieren que usted haga las reparaciones que insistió en que había que hacer. Incluso pueden exigirle que utilice un contratista autorizado antes de liberar los fondos.

Una vez que sea dueño de la casa sin una hipoteca, entonces puede decidir por sí mismo si es necesario hacer reparaciones menores.

Su contrato de hipoteca probablemente le da tres opciones:

• Pagar la totalidad de la hipoteca.

• Utilizar el pago de la compañía de seguros para reparar la cubierta de forma que sea similar a la que había cuando se contrató la hipoteca, teniendo en cuenta el desgaste normal desde que se contrató la hipoteca.
  En otras palabras, usted puede “restaurar o reparar la propiedad para evitar disminuir la seguridad del prestamista”.
  Según la mayoría de las hipotecas americanas, si puedes hacer las reparaciones por menos de la liquidación del seguro, y el prestamista está contento con el trabajo, puedes quedarte con el ahorro.

• Entregue el pago de la compañía de seguros por la cubierta a su prestamista, y haga que aplique esa cantidad al principal de su hipoteca.
  Si las reparaciones no son “económicamente viables”, y usted está al corriente de sus pagos, la mayoría de las hipotecas americanas especifican este uso del dinero.

He aquí algunas disposiciones hipotecarias típicas a este respecto. Se trata de un extracto del formulario 3048 de Fannie Mae/Freddie Mac , que es el formulario utilizado por la mayoría de los bancos para las hipotecas en el estado de Washington. (He añadido saltos de párrafo y negritas para mayor claridad.) Muchos estados tienen una redacción diferente, pero la intención es la misma:

En caso de pérdida, el Prestatario deberá notificar rápidamente a la compañía de seguros y al Prestamista. El Prestamista podrá hacer una prueba de la pérdida si el Prestatario no la hace con prontitud. Salvo que el Prestamista y el Prestatario acuerden lo contrario por escrito , cualquier producto del seguro , independientemente de que el seguro subyacente haya sido exigido por el Prestamista, se aplicará a la restauración o reparación del Bien , si la restauración o reparación es económicamente factible y la garantía del Prestamista no se ve disminuida.

Durante dicho período de reparación y restauración, el Prestamista tendrá derecho a retener el producto del seguro hasta que el Prestamista haya tenido la oportunidad de inspeccionar dicho Bien para asegurarse de que el trabajo se ha completado a satisfacción del Prestamista, siempre y cuando dicha inspección se lleve a cabo con prontitud. El Prestamista podrá desembolsar el producto de las reparaciones y la restauración en un solo pago o en una serie de pagos progresivos a medida que se completen los trabajos. A menos que se llegue a un acuerdo por escrito o que la Ley Aplicable exija el pago de intereses sobre dicho producto del seguro, el Prestamista no estará obligado a pagar al Prestatario ningún interés o ganancia sobre dicho producto.

Los honorarios de los peritos públicos, u otros terceros, contratados por el Prestatario no se pagarán con el producto del seguro y serán obligación exclusiva del Prestatario.

Si la restauración o reparación no es económicamente viable o la seguridad del Prestamista se vería disminuida, el producto del seguro se aplicará a las sumas garantizadas por el presente Instrumento de Garantía , sean o no exigibles en ese momento, y el exceso, si lo hubiera, se pagará al Prestatario. Dicho producto del seguro se aplicará en el orden previsto en la Sección 2.

Comprueba la documentación de tu hipoteca. La mayoría de las hipotecas tienen cláusulas que te obligan a mantener la propiedad, a conservarla en buen estado y a evitar su deterioro. La propiedad es la garantía del préstamo para el acreedor hipotecario, así que es razonable que tengan voz en el mantenimiento de la propiedad en buen estado.

Puedes decirles que se vayan a la mierda, y luego que reclamen el préstamo en su totalidad.

Vamos a ilustrar cómo funciona la típica hipoteca y su seguro, desde el principio.

• Usted: ¿Cuánto cuesta esta casa?
• Propietario anterior: 100k
• Usted: Dame un préstamo de 100k, te dejaré este activo de 100k como garantía
• Banco: ¿Vale realmente 100k?
• Tasador: Sí, vale 100k.
• Banco: Aquí tienes 100k para ti. Ahora asegúrelo por esta cantidad para que el valor de mi garantía esté protegido.

pasan unos años

• Usted: La tormenta dañó mi casa.
• Perito: Los daños fueron por 10k, por lo tanto la casa vale ahora 90k.
• Aseguradora: Aquí tiene sus 10k. Nuestro trato está hecho, haga lo que quiera con ellos.
• Usted: He arreglado mi casa hasta los 98k y los últimos 2k los guardaré para más adelante
• Banco: ¡Espera un momento! Nuestro trato era tener un activo de 100k como garantía. ¡No estoy de acuerdo con uno de 98k!

Ahora estás en el último punto. El objetivo del seguro era preservar el valor de la garantía del banco, al menos desde su punto de vista. Al hacer una reclamación, has testificado que se ha producido un daño y que se ha perdido algún valor de la propiedad. Es razonable que el banco quiera que el valor del bien se restablezca al valor del préstamo. O al revés. Al banco no le importa realmente si tu cubierta está reparada, sólo le importa que el lado derecho sea igual al izquierdo en los libros. Al tomar la hipoteca has aceptado preservar el valor de la propiedad. Hay muchas formas de salir de esta situación, pero embolsarse el dinero no es una de ellas.

No es necesario luchar contra la compañía hipotecaria, porque tienen razón. Habla con ellos de buena fe y analiza las opciones disponibles. Si crees que puedes vivir con la cubierta tal y como está, entonces devolver parte del préstamo podría ser una buena idea. No “pierdes” el dinero de esta manera, sigues teniendo 2k de ventaja - sólo que no ahora, sino dentro de 20 años.

Idea posterior: es posible que sea “suficiente” revalorizar la casa para asegurarse de que sigue valiendo su valor original incluso con la cubierta dañada (por ejemplo, debido a otras mejoras que has hecho a lo largo de los años o al aumento general de los precios de la propiedad en la zona). Pongo comillas, porque hay que contar los costes de la reevaluación que pueden ser muy grandes para que valga. Y puede resultar que valga aún menos, por ejemplo si los precios bajaron. O añadir otra garantía, pero eso significa firmar otro gravamen que también cuesta dinero.

En resumen, la compañía hipotecaria tiene un interés significativo en el valor de reventa de la vivienda en caso de impago. Imagínense que se dicen a sí mismos que no van a reparar la terraza todavía (“ya lo haremos el próximo verano”) y que ocurre algo que provoca un impago de la hipoteca.

El valor de reventa de la vivienda puede verse perjudicado por la cubierta, aunque estés dispuesto a vivir con ella. Siendo así, la compañía hipotecaria tiene todo el derecho a insistir en que lleves a cabo las reparaciones para mantener la propiedad en condiciones de venta, así que la esencia del asunto es que no tienes mucha opción más que hacer las reparaciones.

Tenga en cuenta también que la compañía de seguros pagó la reparación del tejado y de la cubierta. Si se enteran de que ahora no tienes intención de utilizar el dinero para reparar la propiedad, podrías acabar en un lío legal con ellos. Al fin y al cabo, usted _aceptó el cheque para unas reparaciones que ahora no está llevando a cabo.

Es posible que si haces tasar tu casa (probablemente cueste unos cientos de dólares), y el valor es suficientemente superior a lo que se le debe a la compañía hipotecaria, lo dejen pasar, ya que están cubiertos. Muchos bancos, por lo menos, permiten líneas de crédito garantizadas contra el patrimonio de su casa, y permiten que el importe del préstamo aumente si el valor de la propiedad sube y su patrimonio aumenta. Sin embargo, yo consultaría esto con la compañía hipotecaria antes de invertir en la tasación, ya que puede que no sean tan flexibles en este sentido como los bancos con los que he tratado, y en cualquier caso es una apuesta a menos que estés seguro del valor de tu propiedad.