Después de alcanzar el 80% de LTV, mi prestamista hipotecario se niega a eliminar el PMI. ¿Hay algún recurso?

Aquí hay una buena información: http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/private-mortgage-insurance-pmi-30108.html

La Ley dice que usted puede pedir que se cancele su PMI cuando haya pagado su hipoteca hasta el 80% del préstamo, si tiene un buen historial de pagos y de cumplimiento de las condiciones de su hipoteca, hace una solicitud por escrito y demuestra que el valor de la propiedad no ha bajado, ni la ha gravado con embargos (como una segunda hipoteca). Si cumple todas estas condiciones, el prestamista debe acceder a su solicitud de cancelación del PMI. http://www.federalreserve.gov/boarddocs/caletters/2004/0405/CA04-5Attach1.pdf

Un prestatario tiene un buen historial de pagos si (1) no ha realizado ningún pago con 60 días o más de retraso en los primeros 12 meses de los últimos 2 años anteriores a la fecha de cancelación o a la fecha en que el prestatario solicita la cancelación, la que sea más tardía; o (2) no ha realizado ningún pago con 30 días o más de retraso en los 12 meses anteriores a la fecha de cancelación o a la fecha en que el prestatario solicita la cancelación, la que sea más tardía.

(mi interpretación de esto es que, como no has tenido retrasos en los pagos, tienes un buen historial de pagos)

Si aún así se niegan, necesitas un abogado y lo necesitas cuanto antes - no lo dejes para nada. Un buen abogado especializado en propiedades residenciales conocerá la ley, sabrá cómo remediarlo y sabrá cómo asegurarse de que no se desperdicie nada de su dinero.

Esto es lo que la Oficina de Protección Financiera del Consumidor tiene que decir sobre el asunto (he añadido énfasis a algunas palabras clave aquí y allá). El enlace está tomado del primer comentario sobre la pregunta que fue escrito por el Moderador JohnFx,

Solicitar la cancelación del PMI La Ley de Protección de los Propietarios de Vivienda le da el derecho de solicitar que su prestamista cancele el PMI cuando haya alcanzado la fecha en que el saldo principal de su hipoteca está programado para caer al 80 por ciento del valor original de su casa. Esta fecha se le debería haber dado por escrito en un formulario de divulgación del PMI cuando recibió su hipoteca. Si no encuentra el formulario de divulgación, póngase en contacto con su prestamista.

También puede hacer esta solicitud antes si ha hecho pagos adicionales para reducir el saldo principal de su hipoteca al 80 por ciento del valor original de su casa.

Hay otros criterios importantes que debe cumplir si quiere cancelar el PMI de su préstamo:

• Su solicitud debe hacerse por escrito.
• Debe tener un buen historial de pagos y estar al corriente de los mismos.
• Su prestamista puede exigirle que certifique que no existen embargos secundarios (como una segunda hipoteca) sobre su vivienda.
• Su prestamista también puede exigirle que aporte pruebas (por ejemplo, una tasación) de que el valor de su propiedad no ha disminuido por debajo del valor de la vivienda cuando la compró por primera vez. Si el valor de su vivienda ha disminuido, es posible que no pueda cancelar el PMI.

Si usted cumple con estos requisitos, su administrador generalmente debe cancelar su PMI cuando usted lo solicite.

Cancelación automática del PMI Aunque no le pida a su prestamista que cancele el PMI, éste debe cancelar el PMI en la fecha en que su saldo principal esté programado para alcanzar el 78% del valor original de su vivienda. También debe estar al corriente de sus pagos en la fecha prevista de cancelación. De lo contrario, el PMI no se cancelará hasta poco después de que sus pagos se pongan al día.

Vale la pena señalar que una solicitud de terminación es diferente a una solicitud de cancelación. Su prestamista debe rescindir el PMI incluso si el saldo principal de su préstamo no ha alcanzado realmente el 78 por ciento del valor original de su casa - por ejemplo, porque el valor de su casa disminuyó.

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Respuesta original

Puede solicitar la supresión del PMI en cuanto su ratio LTV alcance el 80% según el plan de amortización y el prestamista debe conceder la solicitud siempre que su cuenta esté al día, es decir, que no haya dejado de pagar ni haya incurrido en retrasos en los pagos y que su LTV esté realmente_ en el 80% según el plan de amortización (que utiliza el valor de tasación original de la casa). Puede solicitar la supresión del PMI si su relación préstamo-valor llega al 80% antes de la fecha prevista porque ha hecho pagos adicionales, etc., pero el prestamista no está obligado a conceder esta solicitud sin más; el prestamista puede pedirle que pague una tasación para asegurarse de que el valor de la vivienda no ha disminuido mientras tanto y de que realmente está al 80% de la relación préstamo-valor, y puede rechazar la solicitud si se niega a pagar la tasación o si la tasación muestra que el valor de la vivienda ha disminuido y, por tanto, no está realmente al 80% de la relación préstamo-valor según el nuevo valor de tasación. Cuando la relación préstamo-valor alcanza el 78% (valor según la tasación original), el prestamista está obligado a eliminar el PMI, aunque usted no lo haya solicitado. Algunos prestamistas pueden ser más olvidadizos que otros en este asunto.

Paul, tengo que estar de acuerdo con JBarker; el hecho de que se mencionen 12 meses en la norma da una salida al prestamista. Podrían argumentar que un buen historial de pagos se define legalmente como un periodo mínimo de 12 meses. Después de todo, ¿quién puede decir que no se producirá un impago entre el octavo y el duodécimo mes? Yo diría que hay que capear el temporal hasta que pase el primer año y luego enviarles una solicitud por escrito a través de correo certificado (ni siquiera confíes en los faxes.) Si no quitan el PMI es hora de ver a un abogado. La mayoría de las consultas iniciales son gratuitas y puede que lo único que tenga que hacer sea enviar una carta de miedo. Por último, si nada de eso funciona y los tipos de interés vigentes no son demasiado altos, tal vez debas refinanciar con otro prestamista. Suenan como bolsas de ducha de todos modos para esquivar sus llamadas. Buena suerte.

Mi experiencia es que sin la documentación legal adecuada, (una evaluación) que muestra que usted está por debajo del 80% LTV se le pegó con el PMI.

En mi estado, los impuestos estatales se basan en la valoración de los tasadores de impuestos del condado, que suele ser alrededor del 80% del valor de mercado, y no tiene en cuenta las condiciones del mercado. A los prestamistas les encanta sacar el valor de los impuestos (registro público) y afirmar: “Basado en el tasador del condado; (a quien consideran un profesional en el campo) el valor de su propiedad vale ($X) y su préstamo ($X) por lo que su LTV es ($X) Este enfoque es una práctica generalmente aceptada en el campo y el prestamista ganará esa batalla legal en los tribunales cada vez. Estoy convencido de que todos ellos están confabulados, pero eso es un post diferente

Hay dos maneras de evitar esto: 1- Conseguir una tasación, que aceptarán por su valor nominal. Le costará $ 400 por adelantado, por lo que hay un cierto riesgo si usted consigue un tasador que favorece un valor más bajo. Su prestamista también puede requerir que se llega a elegir el tasador, (el mío hizo), que parece una tontería - y probablemente es, pero tuve suerte y mi PMI se redujo. Consulte con su prestamista para ver lo que requieren antes de correr a conseguir una evaluación por su cuenta.

La ruta 2 es igualmente arriesgada, pero tiene menos costes iniciales. Usted puede solicitar al asesor de impuestos para aumentar su valor imponible hasta reflejar el valor real de mercado. Dado que el prestamista acepta su evaluación como un profesional, el prestamista caerá su PMI si el valor se eleva a reflejar más del 20% de la equidad. El evaluador puede o no ser receptivo a aumentar su valor fiscal, e incluso suponiendo que lo hace hay algunas cosas a tener en cuenta. Si su valor fiscal sube, sus impuestos también subirán y seguirán subiendo con el tiempo, así que si está en un estado con altos impuestos sobre la propiedad, pagará los 400 dólares que se ahorró, y más, en muy poco tiempo. Es posible que sus vecinos no vean con buenos ojos su mayor valor, ya que el tasador puede considerar oportuno subir los impuestos en el barrio, siendo que usted le ha alertado del hecho de que su propiedad estaba infravalorada.

También puede optar por perseguir el asunto legalmente, pero a menos que se involucre en una demanda colectiva, o consiga un abogado que esté dispuesto a trabajar pro-bono, gastará 400 dólares antes de saber si tiene un caso.

Buena suerte