¿Cuándo es mejor mudarse: antes o después de que estalle la burbuja inmobiliaria?

Si vas a subir de casa en la misma zona, es mejor esperar a que estalle la supuesta burbuja, ya que las burbujas afectan más a las viviendas de mayor precio que a las de menor. También puedes vender ahora y alquilar hasta que el mercado toque fondo. No hay que avergonzarse de alquilar, sobre todo si no piensas quedarte en la casa más que unos pocos años.

Si vas a reducir tu tamaño, es mejor que te mudes ahora por las mismas razones.

Si vas a cambiar de zona, todo depende de los mercados de esas zonas.

Dicho esto, la sincronización de cualquier mercado (incluido el de la vivienda) es muy complicada y a menudo puede ir en su contra. A menos que pienses que hay una burbuja enorme (como una prima del 50%), a la larga no habrá mucha diferencia.

Vale la pena señalar que tenemos un ARM de 7 años, y actualmente estamos en el año 5, que es una de las razones por las que estamos mirando el movimiento ahora.

Esta debería ser su consideración, no una supuesta “burbuja”. Los tipos de interés van a subir en los próximos años, así que cuanto antes puedas salir de ese ARM, mejor. Si puedes permitirte obtener una hipoteca fija a 15 años en una casa nueva en los próximos años, esa es tu mejor opción. Si no, entonces refinancia lo que tienes en una hipoteca de tipo fijo.

Si vendes y compras al mismo tiempo, la situación del mercado (caliente, fría, antes, después o sin caída) es poco relevante - sólo afecta al tamaño de los números en ambos contratos, y más o menos lo mismo, por lo que es mayormente un lavado.

Si quieres aprovechar tu predicción, tienes que dividir la venta y la compra en el tiempo - varios meses al menos - y vender alto, esperar hasta después del crash predicho, y entonces comprar bajo. Obviamente, eso implica que alquilas entre medias (o vives en tu coche, o con tus padres, o lo que sea). Y si la caída no se produce -porque tu predicción era errónea- no ganas dinero con ello, sino que pierdes la ganancia de valor del periodo que esperaste. Sin riesgo, no hay ganancia.

Es una decisión difícil, pero hay que tener en cuenta un par de cosas. Dijiste que planeabas cambiar a una casa más cara, así que podrías ahorrar más en la nueva casa después de la burbuja que lo que perderías en tu casa actual. Supongamos que quiere pasar de una casa de 1 millón de dólares a otra de 1,5 millones: necesitará 0,5 millones de dólares. La burbuja estalla y los precios de la vivienda caen un 20% en general. Ahora tienes una casa de 0,8 millones de dólares y quieres comprar una de 1,2 millones, por lo que sólo necesitas 0,4 millones para compensar la diferencia. Es una gran suposición de que los precios de la vivienda caen por igual en todas las zonas, pero se entiende la idea.

Otra cosa que hay que tener en cuenta es lo fácil que será vender tu casa actual. Los precios de la vivienda caen porque la demanda no está ahí. Incluso con un precio más bajo, puede tener más problemas para encontrar un comprador después de la burbuja, así que considere lo importante que es el tiempo para la venta de su casa actual.

Si crees que puedes conseguirlo, lo mejor es detectar la burbuja, vender, alquilar, esperar al crash, comprar. Pero probablemente no puedas.

Digámoslo así. Yo detecté la burbuja de 2008 en 2004. Para que este esquema funcione tendría que haber sido capaz de decir de antemano cuándo iba a estallar la burbuja y vender cerca del estallido. Mi detección en 2004 fue demasiado pronto y se habría comido casi todo el beneficio si hubiera vendido en ese momento.

Sin embargo, sin patrimonio, ni siquiera te molestes en intentarlo. Los tipos de interés y los costes de la vivienda están inversamente acoplados. No puedes jugar a este juego sin mucho capital porque las oscilaciones de los tipos de interés se lo comerán.

Los precios no son el único problema. Tras el estallido de una burbuja, puede ser muy difícil vender a un precio realista, por lo que puede quedarse atascado en el lugar en el que se encuentra mientras ve cómo aparecen y desaparecen en el mercado muchas propiedades asequibles que le gustaría comprar. Pero recuerde también que las burbujas sólo pueden detectarse a posteriori. Las subidas de precios de los activos que parecen irracionales suelen ir seguidas de una corrección, pero no invariablemente.

No soy un experto en finanzas, pero otra cosa que creo que merece un poco de consideración es qué extremo del proceso será difícil.

Cuando el mercado está alto, se espera que sea fácil vender y difícil comprar.

Cuando el mercado está bajo, se espera que sea fácil comprar, pero difícil vender.

Por lo tanto, el periodo de la burbuja parecería más duro si se necesita vender antes de comprar, porque las opciones de compra pueden ser muy limitadas o incluso inexistentes durante un periodo. Tendrías que estar muy concentrado en calcular el momento justo, no para obtener beneficios, sino para tener simplemente un lugar donde vivir a un precio/conveniencia razonable.

Mientras que en una recesión, por lo menos podrías centrarte en vender tu casa, por mucho tiempo que lleve, y luego tener muchas más opciones disponibles para elegir a la hora de seguir adelante. Y si resulta que hay algún retraso entre su venta y su posterior compra, puede ser un perjuicio financiero en un periodo de inflación, frente a ser generalmente positivo en una recesión.

Así que, en lo que respecta al estrés, a menos que pueda manejarlo financieramente, creo que esperar hasta que se enfríe puede ser más fácil… y darle más opciones. Pero, ¡quién sabe si ocurrirá o cuándo!

En cuanto a los tipos de interés… también se puede esperar que los tipos de interés bajen algo eventualmente si la economía se deteriora significativamente… pero los tipos incluso ahora siguen siendo bastante bajos, así que quizás el beneficio potencial para usted de una recesión inmobiliaria puede ser superado por el peligroso potencial de un mayor daño si las subidas significativas continuaran.

Al final, personalmente creo que se trata más de la casa/ubicación en la que quieres estar que de intentar sacar algo de dinero extra de la transacción. A la larga, los ganadores y los perdedores tienden a equilibrarse, y si todo el mundo pudiera predecir el momento adecuado, no se ganaría nada con ello.

De un modo u otro, va a experimentar la dificultad del mercado.

Cuando un mercado está al alza, suele haber más compradores que vendedores. Eso es lo que hace subir el precio. Esto se refleja en la rapidez con la que se vende una propiedad con un precio justo. Como vendedor, esto es divertido. A menudo obtienes el precio que pides, a veces incluso más, y vendes rápidamente. Pero si tiene que dar la vuelta y comprar una vivienda en este mismo mercado, le toca vivir la parte más desagradable. Compite con todos los demás compradores, por lo que sufre el estrés de tener que consultar las páginas web de anuncios varias veces al día porque los inmuebles se mueven muy rápido. Y cuando encuentras un lugar que te gusta, llamas y recibes la descorazonadora noticia de que ya tienen 8 ofertas, que ha sido pujado, así que si no vas a pagar en efectivo puedes irte a la mierda.

Todo esto se invierte básicamente si vendes/compras cuando el mercado está en baja. Odiarás la parte de la venta, probablemente no conseguirás el precio que quieres, tendrás pocas ofertas y tardarás más de lo que esperabas. Como comprador, tendrás mucho tiempo y opciones. Será francamente divertido.

La única manera de tener el pastel y comérselo también es vender cuando el mercado está en alza, alquilar o mudarse con papá y mamá, y luego comprar cuando el mercado esté en baja. Pero alquilar o mudarse con los padres durante 6 a 18 meses no es realmente mi idea de un buen pastel.

En cuanto a los números reales si compras/vendes al mismo tiempo, si los precios son justos, esencialmente sólo estás moviendo la equidad a una propiedad diferente. Usted encontrará que es bastante cerca de incluso cuando todo está dicho y hecho.

Para la mayoría de la gente, la mayor parte del tiempo, el problema es la calificación de la hipoteca, no la diferencia de precio entre la casa antigua y la nueva.

El problema es que los periodos en los que los precios bajan suelen ser momentos en los que los tipos de interés suben, como ahora. Suele ser un lavado de cara, ya que terminas con el mismo pago mensual.

Usted tiene una situación particular que puede inclinar su decisión hacia “comprar ahora”, y es que tiene un ARM. Dado que el tipo de interés de tu hipoteca se va a ajustar en dos años, el hecho de que estemos en un periodo de subida de tipos de interés significa que vas a tener que subir o refinanciar.

Investiga un poco sobre las burbujas anteriores y mira qué zonas se recuperaron más rápido

Algunas de las cosas que evitan que un mercado caiga demasiado es el distrito escolar. Más recientemente es la transitabilidad y la sensación general del barrio.

A medida que la población envejece, más gente quiere reducir su tamaño, y si su casa actual está en una zona deseable para la gente que quiere reducir su tamaño, podría ser mejor quedarse por un tiempo.

También hay que tener en cuenta los motivos de la mejora, si se necesita más espacio para el crecimiento de la familia, no hay que esperar a que estalle la burbuja.

Como han dicho otros comentaristas, sal de la hipoteca ARM y consigue una hipoteca fija mientras puedas. Los tipos pueden dispararse muy rápidamente sin mucho aviso.

Alquilar temporalmente es una opción viable, pero si tienes más cosas, que pueden caber en el apartamento, tienes que incluir el espacio de almacenamiento. No olvides incluir el coste de la mudanza de la casa al apartamento y a la casa. Mira el lapso de tiempo en el que estarás alquilando, considera que mientras estás alquilando la burbuja podría no estallar, o si lo hace, los bienes raíces en el área que estás mirando no bajan tanto.

El truco consiste en empezar a alquilar antes de que estalle la burbuja, y luego mudarse a una casa. Mis padres lo hicieron y les fue bastante bien.