Estafar a un inversor ofreciéndole una venta rápida de un inmueble al precio que ella había indicado

No siempre es fácil saber cómo una determinada estafa acabará haciendo dinero para el estafador. Esto se debe a muchas cosas, como las complejidades de los rastros de papel, o los detalles de la historia que se transmiten / se omiten (es decir: tal vez el amigo de tu madre quería que el dinero se depositara de una manera extraña que permite que la estafa se produzca, o estaba en una jurisdicción particular que posibilitaba las lagunas inmobiliarias para poder aprovecharse de algo).

Por eso es más importante, en mi opinión, hacer lo que hizo tu madre: rechazar una estafa basándose sólo en la prueba del olfato. ¿Cómo ganaría dinero la amiga de tu madre / cómo perdería dinero tu madre en una determinada estafa? Podría ser que ella no fuera dueña de la propiedad en absoluto, por lo que estaría comprando una escritura falsa. O podría ser que su inquilino actual es simplemente horrible, por lo que la propiedad no se vendería por el valor total en el momento regular. Independientemente, lo importante aquí es que el estafador está intentando vender una casa (un proceso normalmente importante y laborioso) sin el uso aparente de abogados o revisión. No importa cómo funcione la estafa, lo que importa es simplemente que, al salirse de los métodos de compra habituales (que existen para proteger tanto al comprador como al vendedor), el estafador ha dado la puntilla.

Entiendo el interés académico en cómo funciona la estafa, pero no creo que eso sea lo importante. Porque si alguien responde a esto con “la estafa funciona porque A entonces B entonces C”, entonces queda el riesgo de que un estafador posterior, más inteligente, diga “¡ah, pero A no se aplica y estás protegido por B debido a X, y por lo tanto C nunca sucederá y esto es todo legal!”

En una estafa, el estafador controla la información. Es difícil luchar en una guerra de información cuando no se tienen todos los datos. Esto se aplica especialmente si, por ejemplo, intentas convencer a un pariente anciano de que no dé dinero al simpático príncipe nigeriano. Si le explicas a tu pariente (que, a diferencia de tu madre, puede ser ingenuo o incluso crédulo para considerar la oferta en primer lugar) la mecánica específica de cómo suelen funcionar estas estafas, entonces ese pariente podría ser convencido por el estafador para dar dinero de todos modos, después de desechar cuidadosamente tus preocupaciones transmitidas. En su lugar, debería explicar a su familiar lo que ya sabe: “Lo que es demasiado bueno para ser verdad, lo es, y nadie nunca se pone en contacto con alguien a quien no conoce para ofrecerle una parte de una herencia de 100 millones de dólares”.

¿Entonces, cómo funcionaría esa estafa? Es difícil de decir sin conocer todos los hechos. Es posible que la verdadera estafa en sí no se produzca hasta dentro de unos días. La razón por la que a los estafadores también se les llama “timadores de confianza” (o, más comúnmente, estafadores), es porque la mayoría de las estafas se basan en una etapa inicial de creación de confianza en la fiabilidad del estafador. Una forma habitual de empezar es informar al objetivo de la oportunidad de obtener beneficios (“Ayúdame a dar una lección a mi desagradable sobrina y tendrás una recompensa”). Luego, quizás el segundo día, llega la verdadera estafa (“Antes de que compres la casa, necesito tener una tasación válida de la vivienda según las normas de la junta del condominio, pero tenemos que hacerlo rápido, y conozco a un tipo que hará la tasación por teléfono, sin hacer preguntas. Sólo tiene que transferirle 500 dólares y puede descontar ese coste de su devolución”).

**Tu madre tenía razón: si parece demasiado bueno para ser verdad, o no pasa la “prueba del olfato”, entonces no te metas.

Un caso similar que me ocurrió fue el de una persona que me ofreció pagar una deuda de 38.000 dólares de un préstamo renunciando a una escritura de propiedad compartida que teníamos (una transacción diferente). Así que me estaba “dando” su mitad de la propiedad, que en ese momento valía unos 40.000 dólares, a cambio de esa deuda de 38.000 dólares. Alrededor de 2 años más tarde, cuando fui a vender esa propiedad, descubrí que tenía un gravamen fiscal del IRS de 50 mil dólares contra ella. Él nunca había pagado sus impuestos y durante el tiempo que tuvimos esa propiedad juntos, el IRS había presentado el gravamen y de alguna manera se las había arreglado para asegurarse de que yo no viera el aviso. Le conté mi triste historia al agente de Hacienda y me dijo: “Qué mal. Pero usted debe el dinero…” Así que me quedé con su deuda de 50 mil dólares a cambio de mi préstamo de 38 mil dólares a él. Aprendí mi (costosa) lección sobre las escrituras de renuncia.

Mi punto es que este tipo de cosas puede haber sido el “paso dos” de su estafa de confianza; ellos “simplificarían” esta transacción de venganza apresurada utilizando una escritura de Quit-Claim a cambio de una cantidad en efectivo, y pegar a tu MIL con alguna deuda más grande que ya fue presentada contra la propiedad.

Tu madre probablemente lo sabe, pero todas las propiedades deben comprarse a través de una agencia de títulos con seguro de título. Mientras se siga ese proceso, tu madre está protegida. Es posible que la compañía de títulos descubra algunos propietarios no declarados o embargos que podrían bloquear la venta. Sin embargo, puede que no. En ese caso, el seguro del título protege al comprador.

Quizás el “hazlo rápido” es para evitar pasar por la compañía de títulos y evitar el seguro de título.

Al final del día: Bien por MIL por oler la rata, ahora sólo tiene que echar a esta persona de su vida.

Como ya han mencionado otros aquí, es realmente difícil determinar exactamente lo que busca el vendedor. Sin embargo, sabemos que el vendedor quiere restringir el tiempo que el comprador tiene para hacer su debida diligencia. Es probable que el vendedor no esté tratando de ganar dinero extra con el trato (aunque es una posibilidad), probablemente sólo está tratando de pasar un problema o error.

Así que aquí hay una lista no exhaustiva de cosas que podrían estar mal en la propiedad y que se pueden averiguar haciendo la debida diligencia:

1. El vendedor no es dueño de la propiedad (Puente de Brooklyn). O bien es una estafa o hay alguien más que tiene una participación en la propiedad.
2. No está en regla. En muchos lugares la venta de una propiedad desencadena una inspección. ¿Tiene cableado de aluminio? Eso va a ser caro.
3. Necesita reparaciones no relacionadas con el código. No hay ninguna agencia que te diga que tienes que arreglarlo, pero cuando el techo gotea como un colador, todavía tienes que arreglarlo.
4. Problemas de moho. Suave a “¿por qué están todas las paredes pintadas de negro?”.
5. Embargos. El impuesto sobre la propiedad, el agua, el IRS, y los contratistas son sólo algunos de los que pueden poner gravámenes en una propiedad. No les importa de quién reciben el dinero.
6. Un mal inquilino. Algunas áreas tienen leyes muy favorables (para el inquilino) o jueces amigables (para el inquilino). En algunas zonas se puede tardar de 6 meses a 2 años en echar a alguien (mientras no paga el alquiler).
7. Zona de pandillas/delincuencia o de fábricas ruidosas/malolientes. Buena suerte para encontrar un inquilino.

La visión del vaso medio lleno aquí.

Primera regla: hazle caso a tu instinto. (En el lado de la precaución, es decir). El cara a cara es bueno, porque proporciona factores humanos que tu madre ni siquiera puede transmitirte, y mucho menos publicar aquí. Tu madre conoce a la amiga, conoce su historia, sus costumbres, etc. Es difícil ocultar una mentira a una amiga.

No es raro ni estafador que la amiga (mis amistades no tienen caducidad) se acerque a tu madre por la casa, ya que prácticamente la compraron juntas. Yo esperaría eso, por cortesía: un “derecho de tanteo ”. Y tiene sentido desde el punto de vista financiero: la compañía de títulos original tiene toda la investigación más antigua en su archivo, y sólo necesita investigar los gravámenes recientes. Esto acelerará la venta, así que es totalmente razonable.

OP está en los Estados Unidos. En EE.UU., no sería habitual contratar a un abogado para la compra de una vivienda unifamiliar como residencia principal. El trabajo legal se hace, sí - sobre todo por la compañía de seguros_. Están motivados para hacer un buen trabajo, ya que pagan los gastos legales o compran tu casa si algún tercero inesperado aparece de la nada con una reclamación. Es parte de las leyes de protección al consumidor que protegen las transacciones. Porque en EEUU…

Todos los negocios inmobiliarios son estafas

…hasta que se demuestre lo contrario. Este no es especial. La codicia humana es tan poderosa como para ser presumida Recuerda que Estados Unidos es “el salvaje oeste” y California todavía tiene mucho de ese espíritu, a pesar de cierta urbanidad. Con todo el respeto a los que intentan frenéticamente protegerte del fraude, pero el sistema ya lo hace cuando lo usas en su totalidad.

Y el sistema está construido sobre esta presunción, y tiene un sistema de enclavamientos para proteger las transacciones.

Por ejemplo, cuando tu camino atraviesa una vía férrea, suelen cobrar una cuota de mantenimiento anual de unos 500 dólares. Pero cuando el ferrocarril vende la línea, intentan que la gente se convierta en un pago único (que ellos financian). Se quedan con el dinero y el siguiente ferrocarril tiene que hacer el mantenimiento. La gente se queda con el dinero y el siguiente ferrocarril tiene que hacer el mantenimiento.

Oímos hablar de extranjeros que pagan 250 dólares sólo por una “búsqueda de títulos”… eso sería a la carta. He comprado esos en las propiedades que tenía curiosidad avout. Cómprelo de la aseguradora del título que finalmente utilizará, ya que simplemente doblarán su costo en el seguro del título si la venta se completa. El seguro de título es más bien $1000 por única vez.

Recibí un bonito cheque de 300 dólares de la empresa de depósito en garantía para liquidar la búsqueda del título que había pagado por adelantado, que luego se incluyó en el seguro del título que pagó el vendedor.

Comprar una casa en EE.UU. sin un seguro de título es una locura. Entre otras cosas, el asegurador del título se encarga de muchas otras formalidades legales y trabajos de detalle que ahora tendrías que hacer tú mismo. ¡Ups!

Esta agrupación de la búsqueda de títulos, el seguro de títulos y otros servicios de registro mantiene a todos honestos y ofrece un trato justo a los compradores de viviendas estadounidenses.

La gente sigue opinando que “seguramente tu amigo está tratando de engañar a tu madre para que se salte el seguro del título y el depósito en garantía” – pero tú no has dicho eso. Por mi parte, lo dudo mucho – el amigo sabe perfectamente que mamá es una maestra inmobiliaria, que nunca haría eso. He comprado propiedades a tipos en los que confiaría implícitamente con un maletín lleno de dinero en efectivo - hicimos el seguro de título y el escrow, eso es lo que se hace.

También he comprado una propiedad al tipo de al lado, que creo que es un adicto a la metanfetamina. Nunca una preocupación por el sistema.

El seguro de título no es sobre el vendedor. El vendedor aceptó vender la casa. Es sobre las sorpresas.

Tanto el seguro de título como la plica se pueden hacer rápido si tienes un buen equipo. Escenario medio lleno: por eso el amigo vino a mamá.

• *

En cuanto al trato del cheque a tres bandas, es un poco raro pero no estoy dispuesto a adelantarme y llamarlo estafa de adelanto de cheque, por varias razones.

• En primer lugar, es both fraude inmobiliario y rebote de cheques, cada uno de ellos un delito de tipo “ir a la prisión estatal”, especialmente en Texas. Eso es un gran riesgo.
  
• Check21 hace que los cheques normales se cobren demasiado rápido para que la estafa funcione.
  
• Las estafas de anticipos de cheques dependen en su mayoría de un cheque mágico que tarda mucho tiempo en rebotar. Son producto de profesionales “nigerianos”, un ciudadano cualquiera no sabrá cómo hacer uno. Un amigo de muchos años, tratando cara a cara, excluye cualquier probabilidad de ello.
  
• Podrías zanjar todo el tema pidiendo que te paguen por transferencia bancaria.
• La madre podría ir directamente al banco de la hermana de su amigo y hablar con un banquero, boom. Hay demasiadas maneras de que una estafa con cheques de varias vías sea descubierta. Equiparar a un viejo amigo con un estafador “nigeriano” es una tontería.
  

“A veces un puro es sólo un puro”. - Sigmund Freud

Puede ser legítimo y el secreto/urgencia puede tener una razón sensata. He comprado varias propiedades en secreto. Muchos de los retrasos normales en la compra de una vivienda pueden agilizarse, sobre todo si se trata de un cliente habitual con un “equipo” deaseguradoras de títulos, inspectores, etc., que están dispuestos a hacer la puñeta porque se trata de ti.

Por lo tanto, si el vendedor es legítimo, y conoce a tu madre y el negocio, el vendedor puede estar en la puerta de tu madre precisamente porque sabe que tu madre tiene las habilidades para hacer esto, que no podría contar con un extraño.

Sea como sea, hazlo completo y legal. Y punto.

Poner todos los puntos sobre las íes, cruzar todas las íes… Sólo hazlo rápido y discretamente. Tal vez incluso discretamente del amigo. Eso satisfará las exigencias de los amigos.

Lo primero que debe hacer (mamá) es que la compañía de títulos haga la parte de “búsqueda de títulos”. A menudo lo harán por un coste razonable. Ni siquiera es necesario que le digas al amigo que estás haciendo esto, y no lo menciones hasta el momento esperado.

Luego, acude al amigo y pídele que te informe de todos los hechos relacionados con la propiedad, algo a lo que están obligados por ley en cualquier caso más adelante en la venta. Escríbelo en el momento, ya sea en la reunión (sobre todo si ese es su método) o después al estilo Comey.

Cualquier desviación seria entre los hechos reclamados y los descubiertos, expondrá si esto es una estafa o no.

Además, si tu amigo tiene un gran problema para pasar por el proceso de forma legítima, eso también es una bandera roja. Menos: significa que no ha aprendido nada.

• *

El beneficio en un trato legítimo es obvio: el vendedor sale de una casa que es un problema para ellos. Cosas como esta ocurren: Un familiar prepotente que ocupa la propiedad a la fuerza diciendo “¿arrestarías a tu propia familia?” e insinuando que echarán toda la pared de yeso si los desalojas. Una hija que se lleva demasiado del cheque del alquiler por los servicios de gestión de la propiedad que presta. Y sí, “vendí la casa y ahora tratas con un extraño” es una excelente manera de cortar ese enredo.

Si se trata de una estafa, obviamente el beneficio está en cobrar dinero por una casa que no tiene derecho a vender, o que tiene un lein oculto (es decir, no es de su propiedad), etc. Su intención puede ser incluso estafar a la aseguradora del título, no a tu madre.

En el mejor de los casos: casa útil. En el peor de los casos: la aseguradora del título tiene ahora un grave problema. Comprarla sin seguro de título no va a suceder.

Tengo una respuesta a cómo podría funcionar la estafa (he visto que le ocurrió a alguien de mi círculo social)

En esa situación, el vendedor se hizo pasar por una emergencia financiera y quería vender rápidamente, y vendió la propiedad a dos partes diferentes, y luego desapareció. Lamentablemente, no conozco los detalles exactos de cómo el vendedor se salió con la suya.

La estafa consiste en:

1. Evitar las agencias de títulos, los bancos, los abogados, etc.
2. Depositar el dinero (donde se cobraría)
3. Desaparecer

El delito probablemente será la obtención de un falso pretexto, el fraude.

Esté siempre atento a cualquiera que quiera que las transacciones inmobiliarias se realicen de forma rápida y silenciosa. Su intención es dejarle vulnerable.

El “cualquier precio que ella quiera” podría ser una hipérbole. ¿Cualquier precio? ¿Qué tal un dólar? Me parece que esa afirmación lleva implícito cualquier precio razonable que ella quiera. La mayoría de las estafas dependen en gran medida de la codicia de la víctima, así que si es cualquier precio razonable, suena un poco más a desesperación.

Además, yo no descartaría los comentarios de tu mujer sobre la bancarrota tan rápidamente. En algunos estados, puede que no haya exención o sólo una exención muy baja para la propiedad de alquiler (no vivienda). Si ella es dueña de la propiedad libre y clara y está mirando a una mala bancarrota, pero para obtener $ 5,000 o $ 10,000 (tal vez para pagar el abogado de la quiebra) que perder todo.