2016-10-08 21:02:01 +0000 2016-10-08 21:02:01 +0000
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¿Cuánto tiempo tengo que vivir como primer comprador antes de alquilar la vivienda?

Un par de días he hecho una pregunta - ¿Cuánto tiempo debo pagar la hipoteca para alcanzar el equilibrio al vender? (¿es suficiente con 2 años) - como podéis ver estoy pensando en hipotecarme.

Estoy intentando recopilar toda la información posible - el problema es que la mayoría de las guías asumen que la gente compra la casa con la intención de vivir en ella. Como Londres es tan caro, no puedo permitirme un lugar en el que me gustaría vivir a largo plazo.

Hipotéticamente (no me cites por si alguno de los prestamistas busca mi nombre) la intención podría ser permitir que los ingresos por alquiler paguen la hipoteca - incluso si cada mes me faltaran 100 libras, estaría devolviendo 1.000 libras de capital e intereses y en 25 años me convertiría en el legítimo propietario del lugar - y podría usar los ingresos de la venta para comprar un billete a Marte.

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Un poco de investigación:

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Aquí hay una buena respuesta: https://www.theguardian.com/money/2015/jan/08/buying-to-let-while-renting

Aunque nos encantaría comprar en Londres, no podemos permitirnos el depósito para cualquier lugar en el que quisiéramos vivir.

Así que preguntaron si podían comprar una propiedad y luego alquilarla:

Y la respuesta es no, no se puede. Las hipotecas residenciales son para propiedades en las que el prestatario vivirá y llamará hogar. Si quieres comprar una propiedad que vas a alquilar y en la que nunca vas a vivir, necesitas una hipoteca de compra para alquilar, lo que puede ser complicado.

Por supuesto, sería irresponsable aceptar un “no” como respuesta…

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Otra buena respuesta: http://www.thisismoney.co.uk/money/experts/article-2462805/Can-I-let-new-house-telling-lender.html

¿Suele haber un límite de tiempo antes de poder alquilarlo?

Y dos opiniones:

Dependerá de su prestamista y de las circunstancias individuales, pero su acuerdo hipotecario podría mantenerse igual y su prestamista le proporcionará el “consentimiento para alquilar” sin ningún cargo adicional, aunque eso queda a su discreción. Hoy en día, querrán cobrarle por el consentimiento para alquilar, posiblemente añadiendo una prima al tipo de interés de su hipoteca y, en última instancia, limitando el tiempo que puede permanecer en la hipoteca estándar antes de que le cambien a una de compra para alquilar.

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Otra gran respuesta: http://blog.moneysavingexpert.com/2016/04/19/can-you-rent-out-a-home-bought-with-a-help-to-buy-isalifetime-isa/

Sin embargo, de acuerdo con las normas del plan de Ayuda a la Compra ISA, si una persona solicita una bonificación de Ayuda a la Compra ISA y no tiene intención de convertir la propiedad en su hogar, el Gobierno solicitará la devolución de los fondos. Todavía no he recibido información sobre cómo ocurriría en la práctica, ni si habría una multa (supongo que no por la lectura de la declaración anterior). Por supuesto, si en algún momento vas a pasar a alquilar, deberías obtener el permiso de los prestamistas de tu hipoteca (lo que puede ser complicado) o cambiar a una hipoteca de compra para alquilar.

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Nota al margen - http://jakoszczedzacpieniadze.pl/jak-kupic-10-mieszkan-na-wynajem-na-kredyt-hipoteczny - el autor de un podcast muy popular sobre la gestión del dinero tiene un plan para adquirir 10 pisos de alquiler utilizando hipotecas personales… Si él llama a un truco de este tipo me debería permitir empezar con uno.

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Lo que debería hacer:

  • leer la letra pequeña
  • negociar con el banco
  • informar al banco
  • cambiar a “comprar para alquilar”

¿Hay consideraciones y trampas “obligatorias”?

** ACTUALIZACIÓN:** https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/overview - https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/overview - El Gobierno se había marcado “un espectacular gol en propia puerta” al elevar los tipos del impuesto de actos jurídicos documentados al 12% para las viviendas de más de 1 millón de libras. 5 millones de libras

PS: Para cualquiera que se enfrente a dilemas similares - ISA es la solución más sencilla - https://www.helptobuy.gov.uk/help-to-buy-isa/how-does-it-work/ - “El Gobierno completará tus ahorros en un 25%” hasta 3000 libras - es esencialmente dinero gratis y no puedo ver ningún inconveniente.

EDIT / UPDATE: https://blog.moneysavingexpert.com/2016/04/can-you-rent-out-a-home-bought-with-a-help-to-buy-isalifetime-isa/ - mismo enlace, pero probablemente un contenido actualizado. Parece que las reglas cambiaron ahora. Reino Unido es un país con una larga historia de la propiedad de la tierra, debería haber considerado que en 2016.
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Respuestas (2)

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2017-04-18 13:18:35 +0000

Lo que está haciendo es poco ético e ilegal, pero es muy difícil de atrapar y perseguir. La clave para que una persona poco ética piense en esto es el seguro.

Para la mayoría de los programas de incentivos del gobierno tienes que tener la intención de vivir allí. Es extremadamente difícil probar la intención - a menos que hagas esta pregunta bajo tu nombre en un foro público que es archivado por muchos motores de búsqueda y mantiene un registro de todos los cambios.

En el caso de otras personas, es habitual que afirmen que tenían la intención de residir allí, pero que se sorprendieron de que sus finanzas no funcionaran como habían previsto.

Aun así, mientras el banco esté pagado, es poco probable que investiguen.

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Sin embargo, ¿qué ocurre si hay que hacer una reparación importante? Tienes un seguro, porque tu banco te ha pedido una prueba de seguro antes de conceder una hipoteca. Ese seguro es para un edificio ocupado por el propietario, que usted no tiene.

Su seguro inspeccionará su reclamación. Si las circunstancias no coinciden con lo que está asegurado porque usted ha mentido a la compañía de seguros, no pagarán su reclamación, lo que tienen derecho a hacer.

Estás operando sin seguro con inquilinos. Este es un riesgo oculto que quizá no esté considerando. Los inquilinos no tratan la propiedad con el mismo cuidado que un propietario, por lo que están asegurados de forma diferente. Ahora está pagando un seguro que difícilmente podrá reclamar.

Además, si ocurriera algo que hiciera que tuviera que reclamar el valor del seguro para poder pagar la hipoteca, la compañía de seguros investigará. Es muy fácil que se nieguen a pagar tu reclamación fraudulenta. Pueden remitirte a la policía por fraude al seguro. El banco querrá su dinero. Si descubren que usted no estaba ocupando la propiedad, pueden ejecutar la hipoteca. También pueden notificar al gobierno que no estabas ocupando la propiedad, momento en el que alguien podría buscar y encontrar que estabas mostrando la intención de defraudar al programa de dinero que es libre para ti, pero obtenido a través del engaño.

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Considera un camino menos arriesgado y poco ético como decirle a la gente que te has quedado fuera de tu coche y que sólo necesitas un poco de dinero para pagar al cerrajero para que te lo abra. Promete que les pagarás en cuanto entres en tu coche, donde está tu cartera. Entonces coge su dinero y vete a buscar a otro imbécil. Es éticamente equivalente y es mucho menos probable que vayas a la cárcel. Sin embargo, tienes que enfrentarte a las personas a las que estás engañando por dinero, por lo que puedes sentirte menos cómodo. Buena suerte con tus decisiones.
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2017-04-18 14:09:26 +0000

La explicación de un prestamista sobre cómo obtener el permiso para alquilar. La implicación es que es sencillo, con un 1% de interés adicional a pagar. Sin embargo, no hay garantía de que se conceda el permiso, por lo que puede haber un riesgo. http://www.nationwide.co.uk/support/support-articles/manage-your-account/letting-your-property/letting-your-property-overview

Definitivamente, alquilar una vivienda con una hipoteca residencial no es una buena idea.
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