Finanzas personales y dinero
2016-05-09 13:25:48 +0000
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Casa en propiedad desde hace 3 años. ¿Hipoteca a 15 o 30 años?

Estoy a punto de mudarme a una nueva zona y viviré allí durante 3-4 años y luego me mudaré a otra zona (soy militar y me mudo cada 3-4 años) y estoy pensando que comprar una casa allí es mi mejor opción. Probablemente la venda cuando me vaya, así que sólo necesitaré una hipoteca hasta que la venda y sólo pagaré lo que quede. (Sé lo que estás pensando, probablemente sería más fácil sólo alquilar. Voy a perder unos 65.000 dólares en 3 años para alquilar un lugar decente allí).

Al final, un préstamo a 30 años será de unos 1100 dólares al mes y uno a 15 años será de unos 1700 dólares.

Parece que después de 3 años (probablemente cuando lo venda) esto es lo que me quedará, es lo mismo para ambas hipotecas de 15 y 30 años: $25,500 en intereses, $230K debidos 36 pagos mensuales: 30 años - $39,600 15 años - $61,200

Parece que me ahorraré unos $21,000 al final con una hipoteca a 30 años. ¿Hay algo que se me escapa? ¿Hay alguna razón para que haga una de 15 años?

Respuestas [5]

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2016-05-09 14:15:03 +0000

Dijiste que te imaginabas que los intereses que habrías pagado durante los 3 primeros años serían los mismos con las hipotecas a 15 y 30 años. Eso no es del todo exacto.

Veamos los números.

De las cifras de pagos mensuales que has dado, parece que estabas calculando un tipo de interés del 4,0%. Eso parece bastante alto, ya que los actuales tipos hipotecarios medios nacionales son actualmente del 2,86% para un tipo fijo a 15 años y del 3,61% para un tipo fijo a 30 años. Dado que tiene previsto vender dentro de 3 años, podría obtener un tipo de interés aún mejor si consigue una hipoteca de tipo variable; la media nacional actual para un tipo variable a 5 años es del 2,80%. Sin embargo, los tipos pueden variar a nivel local y en función de tu situación crediticia, así que voy a suponer que el 4,0% es el mejor tipo que puedes conseguir para una hipoteca a 15 o 30 años. (Si puedes conseguir un tipo más bajo, podrías ahorrar bastante, incluso en sólo 3 años).

Para una $230K, hipoteca a 15 años al 4.0% , durante los próximos tres años, esto es lo que pagarías:

  • Pago mensual: $1,701.28 ($61,246.08 en 36 meses)
  • Interés total pagado en los primeros 36 meses: $25,561.08
  • Capital restante después de los primeros 36 meses: 194.314,92
  • Patrimonio neto de la vivienda, suponiendo que no cambie su valor: 35.685,08

Si, en cambio, se opta por la hipoteca a 30 años al 4,0% , esto es lo que se ve:

  • Pago mensual: $1098.06 ($39,530.16 en 36 meses)
  • Interés total pagado en los primeros 36 meses: $26,877.06
  • Capital restante después de los primeros 36 meses: 217.347,07 $x2& - Patrimonio de la casa, suponiendo que no cambie de valor: 12.652,93 $x2& Así que la diferencia de intereses pagados entre las dos opciones en los tres primeros años es de algo más de 1.300 $.

Debido a que el pago es mayor, la diferencia en el patrimonio después de 3 años es mucho mayor: más de 23.000 dólares. La razón por la que esto es importante es que, con sólo 3 años entre el momento en que se compra la casa y el momento en que se vende, no hay garantía de que el valor de la casa vaya a subir en ese tiempo. El valor podría ser menor dentro de tres años. Con la hipoteca a 30 años, sólo estás aportando 13.000 dólares al capital, y si el valor de la casa baja, podrías encontrarte con la hipoteca al revés. Con la hipoteca a 15 años, estarías poniendo más de 35.000 dólares de capital, y podrías soportar una caída mucho mayor del valor antes de encontrarte bajo el agua.

Dicho esto, la diferencia de capital entre las hipotecas de 15 y 30 años se compensa con la cantidad que se ahorra en el pago cada mes. Por lo tanto, si se guarda los 600 dólares extra al mes que no tiene que pagar con la de 30 años, la diferencia entre las dos opciones es sólo de 1.300 dólares de intereses. Si gastas los 600 dólares al mes, podrías encontrarte con problemas.

  • *

En cuanto a tu opción de alquiler, faltan algunas cosas en tu comparación:

  1. Si compras, tendrás que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles. Como inquilino, los impuestos sobre la propiedad están incluidos en el alquiler.

  2. Si compras, tendrás que pagar el seguro del hogar. Como inquilino, sólo necesitarás un seguro de inquilino mucho menos costoso.

  3. Si compras, corres el riesgo de que el mercado inmobiliario baje cuando quieras vender. Como inquilino, simplemente te vas después de 3 años.

  4. Si compras, te haces cargo de cualquier gasto de mantenimiento que surja, desde un grifo que gotea hasta un techo que gotea. Como inquilino, el responsable es el propietario.

  5. Vender una casa cada 3 años significa, por lo general, que tendrás que pagar varios costes de cierre (comisión del agente inmobiliario, tasación, seguro del título, etc.) cada 3 años. Esto se lleva por delante el valor de la hipoteca. Si alquilas, esto no es un problema.

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2016-05-09 22:06:58 +0000

Como han señalado otros, no tienes en cuenta los costes de la transacción.

En mi zona del país, los agentes inmobiliarios suelen cobrar entre un 6 y un 7% de comisión por la venta. Suponiendo que las cifras de Ben Miller sean exactas -no digo que dude de él, sólo que no me voy a molestar en hacer el cálculo si él ya lo ha hecho- con una hipoteca a 30 años, tu patrimonio es de unos 13.500 dólares. La comisión de la inmobiliaria por la venta será de un 6% de 230.000 dólares = 13.800 dólares. Todo tu patrimonio queda anulado en el momento de la venta.

Además, cuando compras, normalmente tienes que pagar los gastos de apertura del préstamo, los gastos de tasación y varios gastos legales, que suelen ser unos 2.000 dólares.

Y ten en cuenta que en la vida real no decides vender una casa y al día siguiente cuentas tu dinero. A menudo se tardan meses en vender una casa. Algunas personas se encuentran con que no pueden vender por nada parecido a lo que pagaron y tienen que asumir una pérdida sustancial. Si vives en una casa durante 20 años y pierdes 10.000 dólares en la venta, podrías decir: oye, eso supone menos de 50 dólares al mes que viví allí, no es gran cosa. Pero si sólo has vivido allí 3 años, es un porcentaje considerable de tu coste. Si tardas muchos meses en vender, son meses que estás pagando dos hipotecas. Además, si no hay nadie viviendo en la casa, tienes que preocuparte por el vandalismo, los daños por mal tiempo, etc.

Yo sería muy prudente a la hora de comprar si supiera que me voy a mudar en 3 años.

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2016-05-09 14:08:58 +0000

La hipoteca a 15 años será más barata. He aquí el motivo: El coste adicional de la hipoteca a 15 años se destina principalmente al patrimonio de la vivienda. Esto significa que cuando vendas, recuperarás (idealmente) este dinero. Además, con la hipoteca a 15 años se pagan menos intereses.

Sin embargo, ¡mira tus números! El desembolso en efectivo de una hipoteca a 15 años es prácticamente el mismo que el de un alquiler.

La de 30 años tiene otro problema. Casi no se invierte dinero en el patrimonio de la casa durante los tres primeros años. Esto significa que te expones al riesgo de una caída del mercado. Es posible que no puedas vender tu casa por lo suficiente para pagar el saldo del préstamo en 3 años. A esto se le llama estar "al revés" en su hipoteca. Dado que tendrá que mudarse, esto supondrá una carga financiera que le obligará a alquilar la vivienda o a venderla con pérdidas. Considere si querrá ser un propietario a distancia si compra.

Por último, no olvide añadir el coste de los impuestos, el seguro, los gastos de cierre/venta y el mantenimiento. Estos gastos añadirán un coste significativo, y pueden hacer que un alquiler parezca la mejor opción.

Puede que le interese más comprar en función del mercado y de su situación individual, pero asegúrese de que está comparando manzanas con manzanas.

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2016-05-10 17:24:31 +0000

Militar retirado aquí. He realizado 4 operaciones inmobiliarias, así que hablo por experiencia (3 buenas y una mala). Aquí están las tres variables:

  • costes de transacción (pude minimizarlos dos veces comprando una nueva construcción)
  • el beneficio de las deducciones fiscales de la hipoteca (si eres estadounidense)
  • si la casa se revalorizará o depreciará ( mercado al alza o a la baja )

El último punto (valor de mercado) me benefició una vez, y me perjudicó mucho una vez.

Para el comprador a corto plazo, este es su sencillo diagrama de flujo:

  • si espero que los precios de la vivienda suban de forma apreciable, compraré
  • si espero que los precios de la vivienda se desvíen o disminuyan, alquilaré

En cuanto a la hipoteca a 30 o 15 años: elige la de 30, y haz pagos extra . Te da lo mejor de los dos mundos.

Actualización : Si está en Estados Unidos, le sugiero una hipoteca respaldada por la VA. Son más económicas. Además, si tiene problemas, es más fácil trabajar con ellos.

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2016-05-10 07:27:28 +0000

Supongamos que se pone un 5% de entrada y se mantiene durante 3 años y se evalúa la hipoteca de 15 años frente a la de 30 años. La de 15 años pondrá más dinero en tu bolsillo en el valor del dólar de hoy, pero si tienes en cuenta el coste de oportunidad de reinvertir la diferencia (30 años pymnt/mes - 15 años pymnt/mes) x (12*3) y pones esa cantidad en un vehículo financiero fijo, puedes ser capaz de resolver una mejor situación. O bien, invierta el dinero en un fondo indexado de pequeña capitalización y compre una opción doblemente corta de ese índice que expire en más de un año para protegerse de su inversión. Esto es discutible a la inversión en la propiedad por lo que si usted compra una casa y tomar esa diferencia de nuevo, pero añadir un cuarto de baño, garaje, etc. dependiendo de donde usted vive, el precio de venta podría superar las dos sugerencias anteriores. En resumen, ¿cuánto estás dispuesto a arriesgar/cuánto tiempo por adelantado analizando las opciones? **¿Y eres más bien un manitas y te sientes más cómodo yendo por ese camino? Y ¿puedes permitirte el lujo de quedarte con ese dinero en efectivo durante 3 años si sucede algo inesperado?

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