Dijiste que te imaginabas que los intereses que habrías pagado durante los 3 primeros años serían los mismos con las hipotecas a 15 y 30 años. Eso no es del todo exacto.
Veamos los números.
De las cifras de pagos mensuales que has dado, parece que estabas calculando un tipo de interés del 4,0%. Eso parece bastante alto, ya que los actuales tipos hipotecarios medios nacionales son actualmente del 2,86% para un tipo fijo a 15 años y del 3,61% para un tipo fijo a 30 años. Dado que tiene previsto vender dentro de 3 años, podría obtener un tipo de interés aún mejor si consigue una hipoteca de tipo variable; la media nacional actual para un tipo variable a 5 años es del 2,80%. Sin embargo, los tipos pueden variar a nivel local y en función de tu situación crediticia, así que voy a suponer que el 4,0% es el mejor tipo que puedes conseguir para una hipoteca a 15 o 30 años. (Si puedes conseguir un tipo más bajo, podrías ahorrar bastante, incluso en sólo 3 años).
Para una $230K, hipoteca a 15 años al 4.0% , durante los próximos tres años, esto es lo que pagarías:
- Pago mensual: $1,701.28 ($61,246.08 en 36 meses)
- Interés total pagado en los primeros 36 meses: $25,561.08
- Capital restante después de los primeros 36 meses: 194.314,92
- Patrimonio neto de la vivienda, suponiendo que no cambie su valor: 35.685,08
Si, en cambio, se opta por la hipoteca a 30 años al 4,0% , esto es lo que se ve:
- Pago mensual: $1098.06 ($39,530.16 en 36 meses)
- Interés total pagado en los primeros 36 meses: $26,877.06
- Capital restante después de los primeros 36 meses: 217.347,07 $x2& - Patrimonio de la casa, suponiendo que no cambie de valor: 12.652,93 $x2&
Así que la diferencia de intereses pagados entre las dos opciones en los tres primeros años es de algo más de 1.300 $.
Debido a que el pago es mayor, la diferencia en el patrimonio después de 3 años es mucho mayor: más de 23.000 dólares. La razón por la que esto es importante es que, con sólo 3 años entre el momento en que se compra la casa y el momento en que se vende, no hay garantía de que el valor de la casa vaya a subir en ese tiempo. El valor podría ser menor dentro de tres años. Con la hipoteca a 30 años, sólo estás aportando 13.000 dólares al capital, y si el valor de la casa baja, podrías encontrarte con la hipoteca al revés. Con la hipoteca a 15 años, estarías poniendo más de 35.000 dólares de capital, y podrías soportar una caída mucho mayor del valor antes de encontrarte bajo el agua.
Dicho esto, la diferencia de capital entre las hipotecas de 15 y 30 años se compensa con la cantidad que se ahorra en el pago cada mes. Por lo tanto, si se guarda los 600 dólares extra al mes que no tiene que pagar con la de 30 años, la diferencia entre las dos opciones es sólo de 1.300 dólares de intereses. Si gastas los 600 dólares al mes, podrías encontrarte con problemas.
En cuanto a tu opción de alquiler, faltan algunas cosas en tu comparación:
Si compras, tendrás que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles. Como inquilino, los impuestos sobre la propiedad están incluidos en el alquiler.
Si compras, tendrás que pagar el seguro del hogar. Como inquilino, sólo necesitarás un seguro de inquilino mucho menos costoso.
Si compras, corres el riesgo de que el mercado inmobiliario baje cuando quieras vender. Como inquilino, simplemente te vas después de 3 años.
Si compras, te haces cargo de cualquier gasto de mantenimiento que surja, desde un grifo que gotea hasta un techo que gotea. Como inquilino, el responsable es el propietario.
Vender una casa cada 3 años significa, por lo general, que tendrás que pagar varios costes de cierre (comisión del agente inmobiliario, tasación, seguro del título, etc.) cada 3 años. Esto se lleva por delante el valor de la hipoteca. Si alquilas, esto no es un problema.