Hipoteca a 15 años vs 30 años pagada en 15

Tus cálculos son correctos si utilizas el mismo tipo de interés hipotecario para las hipotecas a 15 y 30 años. Sin embargo, por lo general, cuando se solicita una hipoteca a 15 años el tipo de interés es significativamente menor que el de 30 años . El tipo es más bajo por varias razones, pero principalmente hay menos riesgo para el banco en un plan de pago a 15 años.

“¿Por qué alguien se haría con un 15 años en lugar de pagar un 30 años en 15 años?

Porque el tipo no es el mismo. Nunca que yo haya visto en mis 30 años de seguir los tipos. He visto que la diferencia de tipos oscila entre el 0,25% y el 0,75%. (En marzo ‘15, la tasa promedio en mi área es 30yr 3,75% / 15yr 3,00%) Para un préstamo de $ 150K, esto pone el pago 15yr en $ 1036, con el 30 (a una tasa más alta) pagado en 15 años en $ 1091. Esta diferencia de $55 puede considerarse una "prima de flexibilidad”, ya que ofrece la opción de pagar los $695 reales en cualquier período en que se necesite el dinero en otro lugar.

Si el tipo fuera el mismo, yo cogería el de 30, y como no puedo decir “invertir la diferencia”, diría que se pague a un ritmo para ir a 15, a no ser que se tenga una situación de tesorería. Un cónyuge sin trabajo. Una emergencia que hayas financiado con un préstamo de alto interés, etc. El consejo de tener un fondo de emergencia es genial hasta que, por la razón que sea, no hay suficiente.

A título personal, en nuestra última refinanciación opté por una hipoteca a 15 años. Me acercaba a los 50 años y me pareció prudente aspirar a una jubilación sin hipotecas.

Si el tipo de interés de ambas hipotecas es el mismo, entonces sí, acabarás pagando la misma cantidad en intereses si ambas se liquidan en 15 años.

Sin embargo, en la práctica, casi siempre una hipoteca a 15 años tendrá un tipo de interés mucho más bajo que una hipoteca a 30 años.

Además, si está pensando en contratar una hipoteca a 30 años con la intención de pagarla antes, asegúrese de que no tiene una penalización por pago anticipado; se trata de una penalización que el banco le cobrará si paga el préstamo antes de tiempo.

Sí, cuesta lo mismo pagar una hipoteca de “15 años en 15 años” que una de “30 años en 15 años”. Al fin y al cabo, el periodo de amortización de 30 años sólo lo utiliza el prestamista para calcular la cuota mensual que esperará, mientras que, sin que él lo sepa, tú estás utilizando una amortización de 15 años y el mismo tipo de interés para calcular los pagos que realmente harás.

Un factor: ¿Puedes hacer pagos adicionales al nivel que deseas, sin incurrir en penalizaciones por parte del prestamista? La mayoría de las hipotecas tienen límites de prepago. Al fin y al cabo. está viendo como sus bonitos y constantes 30 años de flujo de caja se acortan de repente. Tiene que salir a buscar a alguien más a quien prestarle los pagos inesperados…

EDIT: Las hipotecas cerradas, con gastos de prepago, son la norma aquí en Canadá; las hipotecas abiertas predominan en EE.UU. http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/nero/jufa/jufa_018.cfm

Todas las respuestas dadas hasta ahora son correctas, pero bastante limitadas.

Cuando compras una hipoteca a 30 años, estás comprando el derecho a pagar la deuda en 30 años. Lo que pagas depende del tipo de interés y del tiempo que realmente tardes en pagarla (y el capital y los puntos, etc.).

Al igual que tú compras ese derecho, el hipotecante te lo vende, y suele cobrar algo por ello, normalmente un tipo de interés más alto. Al fin y al cabo, son ellos, y no tú, los que van a estar expuestos al riesgo de intereses durante 30 años.

Sin embargo, si a algún banco le da un aneurisma y está dispuesto a concederte un préstamo a 30 años por el mismo precio o por un precio inferior al que cualquier otro banco está dispuesto a dar por un préstamo a 15 años, oye, flexibilidad gratuita. Más vale que la aceptes. Si quieres pagar el préstamo en 15 años, o en 10 o en 20, puedes hacerlo.

Además de la razón expuesta en la respuesta de @rhaskett , es importante tener en cuenta que pagar una hipoteca a 30 años como si fuera a 15 años es mucho más incómodo que limitarse a pagar las cuotas regulares de una hipoteca a 15 años. Cuando se paga una cantidad extra en la hipoteca, algunos prestamistas no saben qué hacer con el pago extra, y necesitan que se les diga explícitamente que el extra debe aplicarse al capital. Es posible que tenga que hacer esto todos los meses con cada pago. Además, algunos prestamistas no le permitirán establecer un pago automático por más del pago de la hipoteca, por lo que podría necesitar enviar explícitamente su pago con instrucciones para el prestamista cada mes, y luego hacer un seguimiento cada mes para asegurarse de que su pago fue acreditado correctamente. Algunos prestamistas son mejores en este tipo de cosas que otros, y usted no sabrá realmente cuánta molestia será con su prestamista hasta que comience a hacer los pagos.

Si tienes la intención de pagarlo en 15 años, entonces simplemente obtén la hipoteca a 15 años.

Considere el “coste de oportunidad” de la amortización adicional de un préstamo a 15 años. Si debe dinero al 30% anual y dinero al 4% anual, es obvio que el préstamo del 30% se paga primero. Considere también que si la hipoteca no es deducible de impuestos y usted paga el impuesto sobre la renta, no paga impuestos por el dinero que “ahorra”. (es decir, en el extremo 1 dólar ahorrado son 2 dólares ganados).

La previsión es clave, si estás pagando la universidad de alguien ahora, entonces querrías pagar de un plan de educación para el cual las contribuciones son deducibles de impuestos, dinero que entra, dinero que sale.

En mi país, la mayoría de las hipotecas, ya sean de 15, 25 o 30 años, suelen durar entre 6 y 8 años para el prestamista. La gente se muda o cambia de casa o refinancia.

Yo aceptaría la de 15 años por el tipo de interés, pero sólo si pudiera mantener los pagos sin dificultades. ¿Tal vez una casa más modesta?

Si no puedes permitirte los pagos más altos, probablemente estés navegando un poco cerca del viento de todos modos.

Otra cosa que hay que tener en cuenta es que los beneficios fiscales pueden modificarse de un plumazo, pero es posible que siga teniendo que hacer frente a los reembolsos.

Otras personas han insistido en el hecho de que obtendrás un mejor tipo de interés en una hipoteca a 15 años, normalmente alrededor de un 1,25 % más bajo. El tipo de interés más bajo hace que la hipoteca a 15 años sea más inteligente desde el punto de vista financiero que pagar una hipoteca a 30 años en 15 años.

Así que opte por la de 15 años si sus ingresos son estables, nunca perderá su trabajo, sus electrodomésticos nunca se rompen, sus vehículos nunca necesitan reparaciones importantes, las tuberías de su casa nunca revientan, usted y su cónyuge nunca se enferman y no tiene hijos. O si tienes hijos, resulta que tienen buena vista, dientes rectos, no tienen aspiraciones universitarias, no practican ningún deporte caro y nunca pedirán ayuda para pagar el alquiler cuando sean mayores y se muden.

Pero si alguna de esas cosas son posibilidades probables, la hipoteca a 30 años le daría cierta flexibilidad para cubrir la escasez de efectivo a corto plazo volviendo a su pago normal a 30 años durante un mes o dos. Ahora bien, los sabios en materia de finanzas pueden resistirse a esto porque se supone que hay que tener suficiente efectivo en reservas para cubrir cosas como ésta, y es un buen consejo. Pero, ¿cuántas personas luchan por mantener esas reservas cuando compran una casa nueva?

Considere la posibilidad de elaborar una hoja de cálculo y calcular la diferencia de coste de los intereses entre las dos estrategias. ¿Cuánto más le costará en intereses la hipoteca a 30 años si la paga en 15 años? Esa cantidad equivale al coste de una póliza de seguro para hacer frente a una ocasional falta de liquidez. ¿Quieres pagar miles de intereses extra por ese seguro? (es un seguro bastante caro)

Una estrategia sería optar por la hipoteca a 30 años ahora, hacer los pagos extra de capital para mantenerte en un calendario de 15 años, ver cómo va la vida, y refinanciar a una hipoteca a 15 años después de un par de años si todo va bien y tus reservas de efectivo son fuertes. Por desgracia, es probable que los tipos suban en los próximos dos años, lo que hace que esta estrategia sea menos atractiva. Si es posible, opte por la hipoteca a 15 años, para poder mantener los tipos de interés históricamente bajos. Considere la posibilidad de comprar menos vivienda o de volver a los 30 años si le preocupa que sus reservas de efectivo no puedan hacer frente a las pequeñas sorpresas de la vida.

En realidad, el pago extra sale de la parte trasera de la hipoteca. Así que técnicamente la hipoteca sólo se reduce un mes. Sin embargo, los bancos siempre recalculan la tabla de amortización cuando se paga la última cuota o se solicita una cantidad de amortización. Hay una diferencia entre las dos situaciones, pero es una cantidad menor. El pagaré a 30 años ofrece una flexibilidad que el de 15 no ofrece. Elija uno, ahorre dinero a 15 años, obtenga flexibilidad a 30 años.

¿Por qué nadie responde a la pregunta original?

La pregunta no era sobre el coste de oportunidad o la flexibilidad o los gastos familiares. No hay respuestas correctas a ninguna de esas cosas y todas dependen de las circunstancias individuales.

Creo que la respuesta a la pregunta de si pagar una hipoteca a 30 años en 15 años costaría lo mismo que una hipoteca a 15 años con el mismo tipo de interés es que sí, pero SÓLO si la pagas exactamente con el mismo calendario que tu supuesto 15 años. En realidad, la respuesta es NO por dos razones: el calendario de amortización; y el hecho de que la de 30 años siempre tendrá un tipo de interés más alto que la de 15 años.

De la forma en que se amortizan las hipotecas, los intereses se pagan primero, esencialmente. Para la mayoría de la gente, la mayor parte del pago mensual son los intereses durante la primera mitad de la vida del préstamo. Esto es bueno para la mayoría de la gente porque, en realidad, la mayoría de las hipotecas sólo duran un par de años, después de los cuales la gente refinancia o se muda, y durante esos dos primeros años la mayoría de los costes de la vivienda (intereses) son deducibles de impuestos. Es discutible si perpetuar esto durante toda la vida es inteligente… pero esa es la realidad de la mayoría de las hipotecas.

Por lo tanto, a menos que pague su préstamo a 30 años con el mismo plan de amortización que su préstamo teórico a 15 años, pagará más en intereses. Una estrategia habitual de la gente es pagar una mensualidad extra (o más) cada año. Cuando llegue el momento de reducir el capital de esa manera, ya habrá pagado muchos más intereses que con un préstamo a 15 años. Y, en realidad, si puedes permitirte reducir sustancialmente el capital en el primer o segundo año de tu hipoteca, probablemente deberías haber pedido menos dinero prestado para empezar.

En teoría, SI los tipos fueran los mismos (no lo son) y SI pagaras el 30 todos los meses EXACTAMENTE igual que habrías pagado un 15 (no lo harás), al final pagarás la misma cantidad. Tienes que decidir si la flexibilidad te vale más que el ahorro de costes.

Por ejemplo: una hipoteca de 300k al 3,5% tendrá un pago mensual de ~2150 dólares para un 15 años y ~1350 dólares para un 30 años, ambos comenzarán con ~875 dólares/mes de eso siendo en intereses (disminuyendo gradualmente con el tiempo).

Lo que creo que la mayoría de la gente infravalora es la libertad y la tranquilidad que da una casa pagada o casi pagada… y 15 años es mucho más tangible que 30, además de mucho más barato en general.

Si puedes permitirte una hipoteca a 15 años sin estresar demasiado tu presupuesto, es sin duda la mejor opción para la seguridad financiera.

Y ten cuidado con los consejos sobre el coste de oportunidad de los fondos indexados. Por término medio, puede ser una buena idea cuando se mira el largo plazo, históricamente, pero mucha gente obtiene rendimientos inferiores a la media dependiendo de cuándo compren y de lo que haga el mercado a corto plazo. No hay certeza sobre los rendimientos que se obtendrán en el mercado de valores, pero si se tiene una hipoteca a 30 años hay mucha certeza sobre lo que se deberá cada mes durante los próximos 30 años. Diferentes combinaciones de inversiones tienen sentido para diferentes personas, y la mayoría de la gente haría bien en exponerse a la bolsa por su rentabilidad y liquidez. Sin embargo, si el objetivo de alguien es pedir más dinero prestado para su casa con el fin de invertir más dinero en el mercado de valores para su jubilación, en realidad le convendría alcanzar la seguridad y la independencia 15 años antes.