2014-09-11 17:51:16 +0000 2014-09-11 17:51:16 +0000
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¿Préstamo para la construcción de una nueva casa que sustituya a la ya hipotecada?

Supongamos que compro una casa con una hipoteca ordinaria a treinta años, con la intención de renovar la casa poco a poco y vivir allí mucho tiempo (diez años como mínimo). Sin embargo, a los cinco años de la hipoteca, decido que quiero construir una nueva casa, pero me gustaría quedarme en la misma dirección. En otras palabras, quiero derribar la antigua casa y construir una nueva en el terreno que ahora está vacío (mientras yo vivo de alquiler), y luego volver a instalarme en la nueva casa y vivir allí indefinidamente.

La nueva casa será más grande y mejor que la antigua, por lo que, una vez terminada, el inmueble en su conjunto (terreno más mejoras) valdrá mucho más que el importe del préstamo original.

¿Existe algún producto de préstamo que cubra este tipo de proceso? ¿Puedo pedir un préstamo para la construcción para financiar el nuevo edificio y luego incluirlo en una hipoteca convencional, como hace la gente que construye casas en terrenos no urbanizados? ¿Qué ocurre con mi antigua hipoteca cuando hago esto?

Sospecho que el acreedor hipotecario no querrá que destruya la antigua casa, ya que eso reduce el valor de la propiedad (al menos temporalmente) al valor del terreno en bruto, pero ¿qué otra opción hay? ¿Qué hace la gente que quiere comprar una casa antigua por la ubicación, pero tiene la intención desde el principio de derribarla y construir una casa nueva? ¿Sólo se puede hacer con un gran desembolso de dinero por adelantado?
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Respuestas (2)

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2014-09-11 18:30:30 +0000

Así que vamos a asumir algunos valores para explicar mejor esto. Para simplificar, todos están en miles:

  • Valor del lote: $50
  • Valor actual de la casa: $200
  • Valor total actual del mercado: $250
  • Monto actual del préstamo: 150 $
  • Patrimonio actual: 100 $
  • Valor de la nueva casa: 300 $
  • Valor total del mercado nuevo: 350 $
  • Importe del nuevo préstamo: 450 $
  • Nuevo patrimonio si no se aporta dinero en efectivo: -$100! (eso es patrimonio negativo)

Así que en este ejemplo, vas a destruir $250 de valor, pagar el préstamo existente de $150 y tienes que invertir $300 para construir la nueva casa y este ejemplo no tiene suficiente patrimonio para cubrirlo. Normalmente no se puede conseguir un préstamo por mucho más que el valor (previsto) de la propiedad.

Básicamente, necesitas conseguir un préstamo para la construcción que cubra el pago del préstamo existente más lo que quieras gastar para pagar la nueva casa menos lo que pienses aportar de los ahorros. Este nuevo préstamo deberá ser inferior al nuevo valor total de mercado. La única manera de que esto funcione así es que lleves una cantidad importante de dinero en efectivo al cierre, o que debas menos que el valor del lote de la propiedad actual.

Tenga en cuenta que se trata de una simplificación. Puedes gastar menos en la construcción de una casa de lo que vale cuando la terminas, etc., pero esta es la forma básica en que funcionaría - o NO funcionaría en la mayoría de los casos.
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2014-09-11 18:55:50 +0000

Es de suponer que la casa existente tiene algún valor. Si se demuele la casa existente, se está destruyendo ese valor.

Si el valor de la nueva casa es significativamente mayor que el valor de la casa antigua, como si se tratara de sustituir una pequeña y destartalada casa vieja que vale 50.000 dólares por una gran mansión nueva que vale 10.000.000 de dólares, entonces el valor de la casa vieja que se destruye podría perderse en los errores de redondeo a efectos prácticos.

Pero, por lo demás, no veo cómo se podría hacer esto sin poner sobre la mesa un efectivo básicamente igual a lo que todavía se debe por la casa vieja.

Es de suponer que la nueva casa vale más que la antigua, por lo que el valor de la propiedad cuando termines será mayor que antes. Pero, ¿el valor de la propiedad será mayor que la antigua hipoteca más la nueva hipoteca? A no ser que la antigua hipoteca estuviera casi pagada, o que traigas un montón de dinero en efectivo, la respuesta es casi seguro que “no”.

Tenga en cuenta que, desde el punto de vista del acreedor hipotecario, no está reduciendo “temporalmente” el valor de la propiedad. Lo está reduciendo permanentemente. El banco que hace el nuevo préstamo tendrá un gravamen sobre la nueva casa. No sé lo que dice la ley al respecto, pero tendría que (a) destruir deliberadamente una propiedad sobre la que otra persona tiene un gravamen y no darle ninguna compensación, o (b) dar a dos bancos un gravamen sobre la misma propiedad. No creo que ninguna de las dos opciones sea legal.

Normalmente, cuando se derriba un edificio para construir uno nuevo, es porque el valor del antiguo es tan bajo que resulta insignificante comparado con el valor del nuevo. O bien el edificio antiguo está deteriorado y ponerlo en condiciones decentes costaría más que derribarlo y construir un edificio nuevo, o bien hay algún beneficio -real o percibido- en el nuevo edificio que hace que merezca la pena.
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