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Si vendo mi casa, ¿tendré que pagar impuestos sobre los beneficios?

Estoy en Estados Unidos, en Colorado.

Compré una casa en julio de 2013. Estaba en malas condiciones, así que pasé los dos primeros meses reparando cosas antes de mudarme. Ahora, 11 meses después de mudarme, estoy listo para un cambio. Este es el plan. Me pregunto cuáles serán las implicaciones fiscales.

Casa actual:

  • Comprada en julio de 2013
  • Precio de compra: $72,000
  • Pago inicial / costos de cierre: $20,000
  • Materiales y permisos para las reparaciones: $20,000
  • Vender en septiembre de 2014 por $150,000, llevándose ~$75,000 en efectivo.

Básicamente, ganaré $35,000 en la casa actual después de todos los gastos. ¿Cuánto necesito poner hacia mi próxima casa para evitar los impuestos? Tengo los ojos puestos en una casa de 130.000 dólares. Lo ideal sería poner 50.000 dólares de entrada, utilizar 10.000 dólares para reparaciones/mejoras y utilizar los 15.000 dólares restantes para pagar la deuda.
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Respuestas (3)

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2014-08-21 18:12:31 +0000

Respuesta corta: Acabarás pagando impuestos por ella.

A pesar de que la vivienda es tu primera residencia, no cumples el criterio de propiedad, y no consta que hayas tenido un cambio de empleo, salud u otras circunstancias imprevistas que te “obliguen” a vender. En caso contrario, podría acogerse a una exclusión máxima reducida que le permitiría marcharse sin tener que pagar impuestos, o con una factura fiscal reducida.

Ni siquiera puede hacer un intercambio 1031 para reinvertir en una nueva residencia principal.

Debe consultar con un profesional de impuestos para ver qué ajustes puede hacer a la base de costo de la propiedad para minimizar sus ganancias netas reportadas.

EDIT: Pruebas de propiedad y uso

Durante el período de 5 años anterior a la venta, debe haber:

  • Haber sido propietario de la casa durante al menos 2 años, y
  • haber vivido en la casa como vivienda principal durante al menos 2 años.

Estos periodos no tienen por qué coincidir (no hace falta que vivas en ella como vivienda principal durante 2 años consecutivos, sólo 2 años de los últimos 5).
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2014-08-21 18:37:51 +0000

Por favor, tenga en cuenta que antes de dar cualquier paso hacia una transacción que implique posibles exclusiones de impuestos sobre las ganancias de capital, consulte a su contador público, abogado o asesor fiscal. No soy contador público ni asesor fiscal.

Como sólo ha vivido en ella 11 meses, no cumple la “prueba de uso” para la exclusión total. Sin embargo, aunque no hayas vivido en ella tanto tiempo, es posible que puedas excluir parte de las ganancias debido a una “circunstancia imprevista”, no sólo porque hayas querido mudarte. Dices que estás “preparado para un cambio” y eso significa que es una decisión arbitraria, no forzada. Para calcular la exclusión parcial, toma el número de meses que vivías allí antes de la venta y divídelo entre 24. (11/24 = 0.45). Así que para una persona soltera, puede excluir hasta 250.000 dólares. Multiplique eso por 0,45 y obtendrá 112.500 dólares. Si tu ganancia después de sacar todo es de sólo $35,000 entonces puedes excluir eso de las ganancias de capital porque es menos de $112,500.

Dicho esto, necesitarás documentación en caso de que te auditen.

Para más información, consulte la Publicación 551 del IRS, Basis of Assets , y busque la sección sobre bienes inmuebles.

Vea también este Tema de impuestos del IRS sobre la venta de su casa

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2015-02-07 16:50:56 +0000

En respuesta a uno de los comentarios, podría estar interesado en poseer la nueva vivienda como propiedad de alquiler durante un año. Podrías darle la vuelta a este pensamiento y convertir la casa actual en una propiedad de alquiler durante un periodo de tiempo (1 año parece ser el consenso, consulta a un contable familiarizado con el sector inmobiliario). Esto permitirá potencialmente un intercambio 1031 en otra propiedad - aunque creo que la propiedad no puede entonces ser una residencia principal.

Todo potencialmente no vale la pena la complicación para el ahorro de impuestos, pero pensé que iba a lanzar por ahí. Además, el intercambio 1031 difiere los impuestos hasta algún momento en el futuro en el que finalmente se vende el activo (s) por dinero en efectivo.
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