¿Qué patrimonio tendría al vender antes de la hipoteca?

A los cuatro años de la hipoteca, he aquí una tabla que muestra la cantidad de capital que podrías pagar suponiendo una amortización de 30 años con un tipo de interés fijo y una cuota mensual.

Rate Paid Off
3% 6992
4% 5989
5% 5096
6% 4308

La cantidad de intereses que se paga cada mes puede calcularse fácilmente multiplicando el tipo de interés (ajustado al nivel mensual) por el capital restante.

Así, por ejemplo, con un 6%, el primer pago incluirá (0,06/12)\N*80000 = 400 dólares de intereses. El pago total se puede calcular con un programa de hoja de cálculo para que sea de 479,64 dólares, por lo que estarías pagando 79,64 dólares del principal con el primer pago.

El capital se compone de la cantidad de capital que pagas más cualquier ganancia de capital - costes de la inversión.

A menos que tenga un préstamo de sólo intereses, pagará una parte del capital desde el principio, aunque será una parte muy pequeña al principio y aumentará a medida que pase el tiempo y pague más y más capital.

Si vende por el mismo precio que compró después de 4 años, es probable que tenga menos de los 20.000 dólares iniciales, ya que los costes de la compra y la venta probablemente sean mayores que el capital que haya conseguido al pagar parte del capital.

He oído que durante los primeros años sólo voy a pagar los intereses de la hipoteca, y no el capital

Las hipotecas de sólo intereses podrían estar disponibles para usted, pero por lo demás eso no es correcto.

En el caso de una hipoteca de amortización, el prestamista calcula (partiendo de la hipótesis de que el tipo de interés no cambiará durante la vida de la hipoteca) cuánto hay que pagar cada mes para garantizar que el capital se reduzca a cero tras el periodo de amortización acordado. Así, el primer mes el capital es de 80.000 dólares y los intereses son una fracción de esa cantidad, que llamaré X. Pagas tu cuota mensual, Y, y Y-X se deduce del capital.

En el segundo mes, los intereses no son una fracción de 80.000 $, sino de 80.000 $ + X - Y. Así, en el segundo mes, los intereses son ligeramente inferiores a X, pero el pago mensual sigue siendo Y. Por lo tanto, en el segundo mes, el capital se reduce ligeramente por encima de Y-X, y así sucesivamente. Finalmente, en el último mes de la hipoteca se paga el 100% del capital restante.

Una hipoteca de sólo intereses es simplemente aquella en la que (por acuerdo con el prestamista) Y = X. Es decir, los pagos mensuales no reducen el capital, nunca. Al final de la hipoteca tienes que encontrar la cantidad total prestada, porque sigues debiendo al banco la cantidad total.

Si terminas una hipoteca de reembolso antes de tiempo, el prestamista utiliza este sistema de cargos por intereses mensuales regulares y pagos mensuales regulares para calcular el capital restante. A continuación, añadirá los gastos de administración o las penalizaciones por amortización anticipada a ese capital calculado.

Cada vez que el tipo de interés cambie (o la hipoteca cambie de otra manera), su pago mensual se recalcula para que siga cumpliendo su fecha de reembolso, y el banco le comunica su nuevo pago.

Por una cuestión de matemáticas y, en particular, por los efectos del interés compuesto, resulta que si la hipoteca se amortiza en un periodo largo, no se paga mucho en los primeros 5 años. Sí se amortiza algo, pero es lo suficientemente pequeño como para que la gente diga, como aproximación, que en los primeros años “no se amortiza el capital”. soakley muestra algunas cifras de ejemplo, depende del tipo de interés y del periodo de amortización.

Así que, si fuera realmente cierto que sólo pagas los intereses en los primeros 5 años (por ejemplo, si la hipoteca que eliges es de sólo intereses), entonces al final de los 5 años tu patrimonio en la casa sería el valor de la misma menos los 80 mil dólares que aún debes al banco. Visto de otra manera, tu patrimonio neto es el pago inicial de 20.000 dólares más todo el aumento del valor de la casa (o menos toda la disminución, según el caso). Suponiendo que no cambie el valor de la casa: 100.000 dólares de activo menos 80.000 dólares de deuda es igual a 20.000 dólares de patrimonio neto.

Sin embargo, si tienes una hipoteca con amortización, entonces _pagarás una pequeña cantidad en los primeros 5 años y, por tanto, tu patrimonio será superior a 20.000 dólares, suponiendo que no cambie el valor de la casa.

Ten en cuenta también que no se trata de “acciones” en el valor de la casa. La gente habla de que el banco es dueño del 80% de su casa, pero eso no es cierto (excepto en acuerdos menos comunes como las hipotecas islámicas). Serás dueño del 100% de la casa y le deberás al banco 80 mil dólares (menos lo que hayas pagado de entrada). Por eso todo el aumento o disminución del valor de la casa es tuyo.

Esto es con respecto a su último comentario, y no necesariamente a la pregunta.

Usted dijo:

Ooh, eso es un fastidio, pero una buena cosa a tener en cuenta. Así que en la situación anterior, supongo que habría sido mejor alquilar durante los 4 años.

La declaración original de Ben Jackson no tiene en cuenta tus pagos hacia tu capital (que otros han cubierto suficientemente). Te recomiendo que mires tu estado de cuenta mensual o hables con tu proveedor de préstamos para saber cuánto has pagado hasta ahora (en lugar de mirar las tablas en línea, que podrían no ser 100% exactas de todos modos).

Ejemplo concreto:

Supongamos que has pagado $X de capital hasta ahora. Eso significa que, del total de 100.000 dólares, has pagado 20.000 dólares + X. Si vendes tu casa a 100.000 dólares, acabarás teniendo 20.000 dólares + X en el bolsillo, menos los honorarios de los agentes inmobiliarios, el cierre, etc. (los honorarios que mencionó Ben Jackson). Esto es una cifra baja para los números redondos, pero por ejemplo, digamos que usted ha pagado $ 4.000 en su principio y sus honorarios un total de $ 8.000, que va a terminar con $ 16.000 en el bolsillo después de los 4 años. Por supuesto, usted comenzó con 20.000 dólares, así que ahora tiene menos. El punto de equilibrio es donde principle payments = selling fees, y no hay manera de que podamos calcularlo por ti, sólo tienes que buscarlo tú mismo. Incluso esto, en sí mismo, es un poco rudimentario. Desde mi experiencia con una casa de 120.000 dólares, mis cuotas eran mucho menos de 8.000 dólares, en torno a 3.000-4.000 dólares (ya no lo recuerdo con precisión), y mis pagos principales habían alcanzado la marca de 4.000 dólares mucho antes de la marca de 4 años. En definitiva, depende totalmente de variables que sólo tú conoces (suponiendo que se trate de una casa que tienes actualmente y que quieres vender).

Cosas que pueden ayudar a su situación:

• Aumento del valor de la casa: si vendes por $120k, esencialmente has *poofed* +$20k en tu bolsillo. Por el contrario, si vendes por 80.000 dólares, puedes estar en un pequeño problema (la razón por la que hiciste un pago inicial es para mitigar este tipo de problemas, ese pago inicial es tu amortiguador para no tener que deber nada en caso de que tu casa se deprecie, pero no siempre te protege).
• Pagar cada mes más del mínimo de la deuda principal. Si puedes hacerlo, te sugiero que lo intentes. Según la respuesta de Soakley, es posible que el pago del primer mes para el capital sea sólo de 80 dólares y que el resto se destine a los intereses. Si eres capaz de pagar 100 o 200 dólares más, eso es una gran mejora en el pago de tu capital, y si estás planeando quedarte durante mucho tiempo, es la mejor manera de reducir los costes de los pagos de intereses.

4 años es un periodo corto para ser propietario de una casa, pero sin duda puede valer la pena si se planifica correctamente. Si no eres propietario, sino que estás en el mercado y crees que sólo estarás 4 años, comprueba los precios de tu zona. Si son bajos, con tipos de interés bajos, podría ser muy beneficioso. Los mercados de la vivienda pueden cambiar mucho en 4 años, y puede que acabes en una buena situación en la que compres barato y vendas caro (¡el sueño del inversor!).

En última instancia, tendrás que hacer números para saber si te conviene más alquilar o ser propietario (o si hubiera sido mejor).

Estás obteniendo una hipoteca de 80.000 dólares. Ten en cuenta que muchos prestamistas hipotecarios intentarán convencerte de que consigas una hipoteca más alta para que puedas pagar las reparaciones necesarias en la casa (o irte de vacaciones, comprar un coche o malgastar el dinero de muchas maneras). Lo más prudente es conseguir la hipoteca de 80.000 dólares y hacer las reparaciones y mejoras en la casa a medida que te las puedas permitir, de modo que vivas en una casa más bonita y que pueda llegar a valer más de 100.000 dólares.

En la hipoteca, pagas intereses por la cantidad que debes actualmente (80.000 dólares) y el resto de tu pago paga el principal (la cantidad que debes). He calculado que para devolver 80.000 dólares en 30 años al 6% anual (0,5% al mes), tendrías que pagar unos 480 dólares al mes. En el primer mes, $400 de tus $480 es el pago de intereses, sólo $80 de los $80,000 se devuelven. En el segundo mes, debes 80 dólares menos. Pagas el 0,5% de 80 dólares menos de intereses, es decir, 40 céntimos. Así que en el segundo mes devuelves 80,40 dólares. En 30 años, casi todos los 480 dólares que pagas salen del capital.

Así que decir que “al principio de la hipoteca sólo se pagan intereses” es exagerado, pero no tanto. En el primer mes, sólo 80$ de 480$ son de amortización. Dentro de diez años, 145 dólares son de reembolso. Dentro de 20 años, 264 dólares son de reembolso. El efecto es más fuerte cuanto más larga sea la hipoteca y cuanto más alto sea el interés. Con un interés del 12% en 30 años, pagarías 822,89 dólares al mes, de los cuales 800 son intereses. Devolver 900 dólares al mes significaría que se paga en 18 años y medio en lugar de 30 años.

Mi cálculo es que al 6% en 30 años, después de cuatro años deberías 75.670 dólares en lugar de 80.000 dólares. Así que si vendieras por 100.000 dólares de nuevo, tendrías 100.000 dólares - 75.670 dólares = 24.330 dólares. Probablemente haya comisiones, etc., y mi cálculo y el del banco no son iguales, pero tendrás algo de dinero adicional, aunque no mucho.