Cuando se contrata una hipoteca tradicional, el primer pago que se hace a un banco amortiza sobre todo los intereses y luego los pagos posteriores empiezan a amortizar el capital.
¿Cuál es la razón de esto?
¿Es sólo una convención histórica de contabilidad/industria? ¿O hay alguna razón por la que ocurre así?
En otras palabras, las matemáticas. Todas las demás respuestas son estupendas, pero he pensado que podría añadir algo concreto para aclarar un poco.
Consideremos un contraejemplo. Supongamos que pido un préstamo de 120000 dólares a un interés del 1% mensual (ya sé que las hipotecas suelen tener un precio con tipos anuales, pero así las matemáticas serán más sencillas). Supongamos además que quiero pagar una cantidad fija de capital cada mes, en lugar de un pago fijo. Supongamos que queremos pagar el préstamo en 10 años (120 meses), por lo que tenemos un pago fijo de capital de 1000 $/mes.
¿Cuál es el interés del mes 1? El uno por ciento de 120.000 dólares son 1200 dólares, por lo que el pago total será de 2200 dólares. El segundo mes, el interés será sobre $119K, por lo que tu pago será de $2190. Y así sucesivamente, hasta que el último mes pagues $1010. Así, la cantidad de intereses que pagas cada mes disminuye, al igual que tu pago mensual.
Pero para la mayoría de la gente, pagar grandes cuotas al principio y otras más pequeñas hacia el final es completamente al revés, ya que la mayoría de nosotros ganamos más a medida que progresamos en nuestras carreras. Dieciséis años después de haber contratado una hipoteca con una cuota de 1.300 dólares al mes, me resulta bastante fácil pagarla, aunque al principio supuso un pequeño reto para nuestra tesorería.
La amortización estándar requiere un pago fijo cada mes, pero el importe de los intereses tiene que ir disminuyendo a medida que disminuye el capital. Eso significa que la cantidad de capital que se paga debe aumentar a medida que se avanza.
No es correcto. En los préstamos amortizados se paga tanto el capital como los intereses. Lo que ocurre es que pagas los intereses acumulados sobre ese capital durante el periodo. A medida que pasa el tiempo, parte del capital se paga, lo que te permite dejar más para el capital porque los intereses son menores. Por lo tanto, cuanto más largo sea el plazo, más rápido será el crecimiento de la parte del pago del capital de los pagos fijos.
Así funcionan los préstamos amortizados. Los préstamos globales funcionan de forma diferente.
Supongamos una hipoteca mensual. Se trata de una simplificación, pero servirá para ilustrar la cuestión.
Pida prestados 100.000 dólares al 0,5% al mes. Haga un pago de $1000 cada mes.
Entonces, el primer mes, le costará $500 en intereses por tomar prestado todo el saldo durante un mes. Cuando hagas el pago, $500 se destinan a los intereses y 500 al capital.
Tu nuevo saldo es de $99,500. Ahora olvídate del pasado y del futuro.
¿Cuánto le cuesta pedir prestada esta cantidad durante un mes? 497,5 $ – Quedan 502,50 $ para el capital.
En el tercer mes, queremos pedir prestados 98.997,50 dólares durante un mes a un coste de 494,99 dólares.
Y así sucesivamente…
Cerca del final del préstamo, cuando sólo te queden 10.000, la parte de los intereses se acercará a los 100 dólares al mes, lo que significa que estás pagando el principio mucho más rápido.
En esencia, la parte de los intereses del pago de la hipoteca es el coste de tomar prestado el saldo pendiente durante 1 mes. A medida que el saldo va (¡debería ir!) disminuyendo, también lo hará la parte de los intereses del pago.
En realidad, los intereses se calculan sobre el saldo inicial cada seis meses. (Bancos canadienses - Tipo fijo)
Los bancos no te hacen pagar una cantidad diferente de capital en diferentes etapas de la hipoteca. Es una consecuencia de la cantidad de capital que queda.
La forma en que funciona es que siempre se pagan primero los intereses, y luego cualquier exceso se destina a pagar el capital. Sin embargo, al principio de la hipoteca hay más intereses, por lo que una parte menor de los pagos se destina al capital. Más adelante en la hipoteca hay menos intereses, por lo que una mayor parte de los pagos se destina al capital.
Si no lo hicieras, es decir, si la mayor parte de los pagos se destinaran a amortizar el capital al principio, te darías cuenta de que los intereses no se están pagando en su totalidad. Esos intereses se añadirían al capital, lo que significa que el capital no se reduciría en la cantidad total que pagaste. De hecho, el efecto sería exactamente el mismo que si hubieras pagado primero los intereses.
Los bancos te hacen pagar cada mes los intereses acumulados sobre el saldo pendiente del préstamo. Quieren su coste de capital; por eso te concedieron el préstamo en primer lugar. Además, querrás pagar algo de dinero adicional para reducir el principal, ya que de lo contrario estarás pagando intereses para siempre (esto es básicamente lo que hacen las grandes empresas emitiendo bonos con cupón, pero divago). Al principio del préstamo, el saldo es grande y, por tanto, también lo son los intereses que se acumulan cada mes. A medida que el resto del pago comienza a reducir el importe del principal, los intereses acumulados disminuyen, lo que significa que el mismo pago puede ahora pagar más capital, lo que disminuye aún más los intereses acumulados sobre el saldo más bajo, y así sucesivamente.
La matemática que hay detrás de esto ha sido un elemento básico de la industria financiera durante décadas. La ecuación para calcular un pago periódico P para un préstamo de saldo B a una tasa periódica compuesta R durante un número de períodos T se conoce como la “fórmula de la anualidad inversa” (porque básicamente funciona igual para el banco que para usted si tuviera el mismo saldo B en una cuenta de jubilación, ganando R cada período, y necesitara sacar P cada período durante T períodos) y es la siguiente
P = [B(1 + R)TR] / [(1 + R)T - 1]
También puede jugar a los “y si” utilizando lo que se llama una “tabla de amortización”. Esto es muy fácil de entender; toma tu saldo, añade la cantidad de intereses acumulados cada mes en función del tipo (1/12 de la TAE), luego resta tu pago programado, y el resultado es tu nuevo saldo, sobre el que repites el proceso al mes siguiente. Si introduces esta serie básica de operaciones en las filas de una hoja de cálculo, podrás contar el número de pagos simplemente observando cuándo el saldo cae por debajo de cero (puedes configurar fácilmente la mayoría de las hojas de cálculo para que resten el menor de los importes de los pagos o el saldo actual más los intereses, en cuyo caso, cuando el saldo y los intereses sean inferiores al pago programado, caerá a cero y se quedará ahí). A continuación, puedes “buscar un objetivo” para encontrar un pago, o un tipo de interés, que pague un saldo concreto en un número determinado de pagos.
Será más fácil de entender si tratas los intereses de la siguiente manera: es la suma que pagas al banco para que te permita no devolver todo el capital ahora mismo. Por ejemplo, si has pedido un millón y el banco va a por ese millón, puedes pagar una cantidad relativamente pequeña (como mil) para que el banco no te moleste durante un mes.
Ahora bien, con el esquema anterior nunca devuelves el préstamo, sólo pagas los intereses. Tal vez te interese devolver el capital para que en algún momento te liberes de la deuda. Tienes dos opciones básicas: pagos iguales o amortización igual.
Con los pagos iguales pagas la misma cantidad de dinero cada mes y una parte de esa suma se destina a pagar los intereses y el resto a pagar el capital. Como vas pagando poco a poco el principal, este último disminuye y por lo tanto disminuye el pago de intereses, ya que cuanto menor sea el principal menos dinero tienes que pagar al banco para que éste “se vaya un mes más”. Ten en cuenta que como los intereses son menores cada mes, la suma que se destina al principal aumenta.
Con la amortización igual se pagan diferentes cantidades cada mes - la parte que se destina al principal es siempre la misma y los intereses disminuyen por la misma razón que con los pagos iguales.
Por lo tanto, es natural: con cada pago se paga una parte del capital y, por lo tanto, la deuda se reduce y hay que pagar menos intereses cada mes, porque la suma que el banco exigiría si quisiera que se pagara la totalidad de la deuda se reduce.