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Múltiples preaprobaciones de hipotecas y efectos en la puntuación de crédito

Información de fondo : Mi esposa y yo estamos buscando para comprar nuestra primera casa / condominio. Teniendo en cuenta nuestros ingresos anuales brutos combinados de ~ $ 100k y la falta de cualquier deuda real, estamos buscando en las propiedades en el rango de $ 200-250k. Actualmente tenemos suficiente dinero en efectivo para poner ~ 10% y algunos activos de valores semi-líquidos (fondos UTMA) para llevar a que el 15% y todavía tienen algo de dinero en efectivo de emergencia. Queríamos ahorrar hasta el 20% para evitar el PMI y el depósito de impuestos y todo eso, pero hicimos los números y decidimos que pagaríamos menos que el alquiler incluso con el PMI y todo eso incluido. Aparentemente tenemos que seguir pagando el PMI durante al menos 2 años (al menos con nuestro banco lo haríamos), pero nuestro plan es pagar el principal más rápido y mantener el PMI al mínimo.

Pregunta: Parece que conseguir la pre-aprobación (no sólo pre-calificado) para una hipoteca puede ayudar a tomar la decisión entre usted y otro solicitante no pre-aprobado y hace que el cierre más rápido y más fácil (con algunos de los trabajos por adelantado), pero estoy teniendo problemas para conciliar que con 1) obtener múltiples cotizaciones para las tasas de hipotecas (que tienden a cambiar de vez en cuando :p) y 2) limitar el daño potencial a su puntuación de crédito de múltiples tirones duros.

Tengo entendido que (corrígeme si me equivoco) una preaprobación requeriría una extracción de los dos informes de crédito de las tres agencias así como información adicional como prueba de ingresos, declaraciones de impuestos, historial de residencia, etc. (los requisitos aquí pueden depender del prestamista, pero tengo entendido que [¿generalmente? No sé si es posible, o incluso vale la pena, que obtengan las puntuaciones sin el informe - los informes de crédito y las puntuaciones siguen siendo un asunto confuso).

Cualquier consulta dentro de los mismos 30 días cuenta como una consulta de crédito en lo que respecta a la puntuación de crédito, por lo que parece tener sentido que todos los posibles prestamistas la obtengan dentro de ese período de tiempo. Estoy considerando cuatro prestamistas (dos corredores recomendados por amigos, un corredor recomendado por los comentarios de Google Maps, y mi banco local/nacional/internacional estándar - ¿demasiado?), lo que parece un montón de trabajo, pero asumo que gran parte de eso será similar para los cuatro (por ejemplo, no tenemos diferentes declaraciones de impuestos, talones de ingresos, etc. para dar a los diferentes prestamistas - todos serían los mismos).

Resumiré todo esto en dos preguntas un tanto contradictorias:

  1. Suponiendo que estés dentro de los 60-90 días para los que es válida la preaprobación, ¿hará el prestamista otro tirón de orejas antes de aprobar el préstamo definitivo? Supongo que no, pero si no es así, parece que se debilita el argumento de obtener varias preaprobaciones de inmediato, ya que podría haber hecho sólo una, encontrar el mejor tipo de interés más tarde, y cerrar con el prestamista con el mejor tipo de interés (que entonces haría una extracción final).
  2. Si sólo obtienes la preaprobación de un prestamista, ¿qué te dice que tendrá la mejor oferta cuando decidas cerrar? (independientemente del método que utilices para elegir a ese único prestamista inicial)

Alternativa , ¿estoy pensando demasiado en esto? Sí que tiendo a hacerlo, y quizás un tirón inicial y un tirón final posterior no perjudiquen tanto de todos modos… Al fin y al cabo, el tirador final sabría de qué se trata el tirón inicial…
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Odpowiedzi (2)

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2012-04-17 06:03:03 +0000

El problema no es la puntuación de crédito, sino las consultas “competitivas”. Las consultas múltiples se considerarán como una sola si se realizan dentro de un periodo de tiempo corto (2 meses, según creo) y para el mismo tipo de crédito, porque la gente busca tarifas, y tú no eres el primero en hacerlo. Así que no te preocupes por eso.

Lo que debería preocuparte es que los bancos hagan preguntas sobre estas consultas, lo cual es un tecnicismo molesto (al menos para mí). Tendrás que explicar a cada uno de los bancos de los que quieres una preaprobación que vas a pedir la hipoteca a ellos, y no a nadie más. Por escrito y con tu firma ante notario. Lo cual está bien porque se hace (la firma y la notarización) al cierre, pero tendrás que “convencerles” de que son los elegidos para que te aprueben.

Aparte de eso es bastante sencillo. Yo lo he hecho así (incluyendo la declaración de que no voy a coger ningún préstamo en base a las otras consultas “competidoras”), y me funcionó bien cuando cogí la hipoteca original, y cuando la refinancié después de forma similar “de compras”.

Hazlo más cerca de la oferta real, porque el cierre tarda al menos 3-4 semanas, y el bloqueo del tipo suele ser de 30-60 días, así que no hay mucho tiempo para comprar si tomas ese camino.
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2012-04-17 03:22:18 +0000

Johnny. Recientemente compré mi primera casa también, y he trabajado en el negocio del crédito (no hipotecario), así que creo que puedo responder a algunas de tus preguntas. Aclaro primero que estoy en NY, y la compra de vivienda varía de un estado a otro.

En mi experiencia, la precalificación no es muy diferente de la pre-aprobación. Ninguno de los dos representa ningún compromiso real por parte del banco (es decir, todavía pueden negar la aprobación en cualquier momento), y ambos se basan en la extracción de su oficina de crédito y el cálculo de los ratios en base a su información financiera declarada (probablemente no documentada). En teoría, es posible que un vendedor elija a un comprador preaprobado en lugar de un comprador precalificado, en igualdad de condiciones, pero rara vez es así.

Recuerde también que no es necesario que finalmente obtenga una hipoteca del mismo banco que utiliza para la precalificación. La precalificación sólo muestra que usted es probablemente digno de crédito y sirve para darle cierta credibilidad ante los vendedores. Una vez que tenga una oferta aceptada y necesite encontrar una hipoteca real, puede buscar la mejor tasa y la mejor estructura de préstamo. Los bancos no necesitan haber extraído su crédito para cotizar las tasas, pero necesitarán tener una idea general de su rango FICO. Una vez que encuentres el banco que te gusta con el mejor tipo de interés y solicites el préstamo, te pedirán un informe de crédito, y si tus puntuaciones son diferentes a las que dijiste antes, el tipo puede cambiar, pero dentro del mismo rango, generalmente estarás bien. Además, los bancos no necesariamente tiran de los 3 burós; puede que sólo tiren de 1, ya que les cuesta cada tirada.

2 posibles desventajas de este enfoque:

  1. 2 bancos = 2 consultas duras, pero si estás limpio, no es un gran problema.
  2. Incluso dentro del mismo banco, si esperas demasiado tiempo, no utilizarán los mismos datos de la oficina y tendrán que hacer otra consulta dura, ya que estarán preocupados por el posible deterioro del crédito durante el largo intervalo.

Además, asegúrate de tener una cláusula de hipoteca/financiación en tu contrato, ya que los bancos son imprevisibles, y asegúrate de tener un gran abogado inmobiliario, no una “fábrica” legal - los pocos cientos de dólares extra merecen la pena.

No pienses demasiado en esto del crédito. Encuentra una buena casa a un buen precio, y consigue una hipoteca sin complicaciones que entiendas completamente - sin cosas exóticas. Buena suerte.
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