Entiendo que los prestamistas no pueden discriminar por la edad , pero ¿hay realmente datos que avalen que los prestamistas no lo hacen?
Pero supongamos que uno consigue la hipoteca cuando tiene 55 años o más y tiene un trabajo y activos suficientes (y está reduciendo la vivienda), mi pregunta es ¿cuáles son los pros y los contras de pedir una hipoteca desde una perspectiva financiera?
Has hecho dos preguntas. En primer lugar,
Entiendo que los prestamistas no pueden discriminar por la edad, pero ¿hay realmente datos que avalen que los prestamistas no lo hacen?
Teniendo en cuenta su etiqueta de Estados Unidos, vale la pena señalar que la Equal Opportunity Credit Reporting Act, la Fair Housing Act, y la Home Mortgage Disclosure Act tenían por objeto evitar las prácticas de préstamo discriminatorias. Como parte de esas regulaciones, los prestamistas están obligados a reportar datos sobre los solicitantes de préstamos (tanto los que fueron aprobados como los que no) y los reguladores esencialmente buscan patrones en los datos para determinar si hay alguna discriminación al por mayor. El Banco de la Reserva Federal realiza informes anuales al Congreso , estos informes incluyen el análisis de los datos comunicados - que es probablemente lo más cercano que se puede obtener a los datos que apoyan si los prestamistas discriminan o no en función de la edad.
También preguntaste,
supongamos que uno obtiene la hipoteca cuando tiene 55 años o más y tiene trabajo y activos suficientes ( y está reduciendo la vivienda), ¿cuáles son los pros y los contras de tomar una hipoteca desde la perspectiva financiera?
Los pros y los contras no tienen ninguna relación inherente con tu edad - siendo todo lo demás igual, deberían ser los mismos que los pros y los contras a cualquier otra edad.
Por supuesto, hay algunas cosas obvias que probablemente no sean iguales: mucha gente vive de los ahorros para la jubilación o de otros ingresos por inversiones más adelante en la vida, en lugar de trabajar con un salario. Si esto significa que vas a tener unos ingresos fijos, una hipoteca puede tener un poco más de sentido que otras formas de vivienda, ya que tu pago es fijo durante la duración del préstamo (frente a, por ejemplo, el alquiler, donde el propietario puede aumentar el alquiler para igualar la inflación con el tiempo).
También existe una mayor probabilidad de que una persona mayor fallezca antes de pagar el préstamo, en comparación con alguien de menor edad. También hay que tener en cuenta el impacto que esto tiene en el patrimonio que se transmite a los herederos.
En cuanto al proceso hipotecario, los prestamistas suelen necesitar pruebas de ingresos para demostrar que podrá pagar el préstamo con el tiempo. En el caso de alguien que trabaje, esto se puede hacer fácilmente proporcionando talones de pago o declaraciones de impuestos. Si está jubilado, o se va a jubilar pronto, es posible que tenga que trabajar con su prestamista para asegurarse de que está proporcionando pruebas de sus ingresos y pruebas de que serán estables en el tiempo. Por lo general, tener muchos activos no se considera una prueba de ingresos, especialmente si los activos son líquidos (por ejemplo, dinero en efectivo en una cuenta de ahorros). El prestamista querrá saber que tendrás un flujo de caja estable, mientras que tener un montón de dinero puede ser más arriesgado, ya que no hay nada que te impida gastarlo todo en el primer año de la hipoteca.
Tengo 56 años. Hace un año, solicité un HELOC. Las condiciones eran de 15 años y luego 10 años de amortización. En efecto, un préstamo a 25 años.
Comencé la conversación (todo ello por teléfono, no en directo) diciendo que estaba jubilado y que no tenía W2 que ofrecer.
Me aprobaron casi al instante, el banco hizo una tasación en coche, y eso fue todo. Ignorando la jubilación anticipada, el préstamo termina cuando tengo 80 años, mucho más allá incluso de la jubilación normal.
Aunque esto era para una HELOC, la mayoría de los bancos redactan una hipoteca y la venden rápidamente en el mercado secundario. Al banco le importa que los datos sean correctos y no la edad del solicitante. En mi caso, el bajo LTV (loan to value) fue suficiente. Para la compra de una casa, eso es clave, junto con la deuda de los compradores a los ingresos.
Pro - puedes vivir donde te lo puedes permitir, incluso sin tener que liquidar activos para comprar la casa con el 100% de efectivo.
Con - es una obligación mensual. Muchos dirán que hay que planificar la hipoteca para que termine coincidiendo con la jubilación. Mi última refinanciación de la hipoteca principal se produjo a principios del año en que nos jubilamos. Tomé un plazo de 15 años y nunca me arrepentí. Quedan 7 años y en ese momento se libera el 15% de nuestro presupuesto.
Recuerde que las hipotecas son préstamos garantizados. La mayoría de las hipotecas a 30 años se pagan anticipadamente cuando las viviendas se venden en menos de 30 años. Así que la expectativa de que el prestatario vaya a realizar el último pago 30 años después no forma parte de la ecuación. Al prestamista le importa sobre todo si (1) el prestatario puede hacer frente a los pagos mensuales y (2) el pago inicial es lo suficientemente grande como para protegerse de que la vivienda quede “bajo el agua” en una recesión, lo que podría suponer una pérdida para el prestamista. En este último caso, incluso los prestatarios que podrían seguir pagando suelen abandonar la vivienda (impago estratégico). La persona de 55 años que se está reduciendo probablemente tenga fondos para un gran pago inicial, y el riesgo de la hipoteca sería mínimo aunque el prestatario probablemente se jubile o muera dentro de 30 años.
Todos los bancos hipotecarios del país están obligados a enviar al gobierno información sobre cada solicitud de préstamo que aceptan, cada decisión que toman y las características demográficas de cada prestatario (o posible prestatario) como parte de la HMDA (Ley de Divulgación de Hipotecas sobre Viviendas). Todos esos datos están a disposición del público y el propio gobierno utiliza los datos para asegurarse de que los bancos no están discriminando por motivos de edad o cualquier otra característica protegida.
En cuanto a los pros y los contras, no cambian mucho con la edad. Mucha gente construye su plan de jubilación en torno a la idea de que tendrá su hipoteca pagada antes de jubilarse para necesitar menos ingresos en la jubilación. Pero es igualmente razonable planificar el pago de la hipoteca durante la jubilación y asegurarse de tener suficientes activos para hacer frente a ese pago una vez que se deje de trabajar. Más allá de eso, es una cuestión de preferencia personal y una cuestión de qué alternativa(s) estás considerando.
Desde el punto de vista de los prestamistas, no importa cuándo se contrate la hipoteca; la mayoría de los préstamos se refinancian, son comprados por otro prestamista o se liquidan años antes del plazo de 30 años. Los bancos siempre obtienen su dinero. Desde el punto de vista de los propietarios de viviendas, si hace que la vida sea más asequible, entonces hay que reducir el pago mediante una refinanciación. Después de las consideraciones fiscales, es dinero barato y, a menos que quieras escatimar en la vida para dejárselo todo a tus hijos, extiéndelo y vive.
Antes, tener intereses hipotecarios deducibles fiscalmente era una ventaja importante de una hipoteca. Sin embargo, la deducción de los intereses hipotecarios ya no es viable para muchos contribuyentes porque los tipos de interés son muy bajos y la nueva deducción estandarizada más alta significa que la deducción estándar puede ser mayor que tus pagos de intereses y otras deducciones. (Obviamente, esto varía mucho en función de tu ubicación y del tamaño de la casa que necesites. Donde yo vivo puedes comprar una casa por 35 mil dólares, pero si vives en un lugar donde las casas iniciales cuestan 500 mil dólares es diferente).
Si utilizas una hipoteca puedes invertir el dinero extra que no has gastado en tu casa con la esperanza de obtener una tasa de rendimiento más alta que la tasa de interés de tu hipoteca. Sin embargo, el tipo de interés de la hipoteca es fijo (a no ser que contrates una hipoteca de tipo variable) y el rendimiento que obtendrías de tus inversiones es variable, por lo que podrías acabar pagando más por los intereses de la hipoteca de lo que ganas con la inversión del dinero que no te has gastado en la casa.
La mayoría de las hipotecas a 30 años duran menos de 8 años antes de que se produzca un cambio en su ciclo de vida previsto. Refinanciar, reestructurar, pagar y …revertir. Al banco no le importa, ya que utilizará un cuadro de mando para aprobar el préstamo.
A los 55 años también podría esperar entrar en una suma global en algún momento de los próximos 20 años.
El plazo es sólo un atributo. ¿Tiene un objetivo concreto que alcanzar reembolsando en 10 años en su lugar? Piensa en tu flujo de caja.
Otros países, sobre todo Japón, tienen plazos mucho más largos y, de hecho, sólo pagan intereses durante algún tiempo después del establecimiento. Dicho interés es bastante bajo hoy en día.
Una hipoteca más larga también liberará dinero en efectivo que, de otro modo, podría costarle obtener. Nadie más le prestará dinero a este tipo de interés.
El riesgo de un tipo variable es que dentro de 10 años los tipos pueden ser más altos.