¿Por qué los vendedores se preocupan por los anticipos?

Quieren calibrar las posibilidades de éxito de la venta. No hay nada tan frustrante al vender y mudarse a una nueva casa como entrar en la plica, hacer todo el papeleo, tachar todas las listas de comprobación, sólo para descubrir que el comprador no cumplía los requisitos para el préstamo y la hipoteca no se concedía.

Preguntando por el pago inicial (el 20% o más suele ser el mínimo para poder optar a una hipoteca), el vendedor se hará una idea de las probabilidades que tiene de cumplir los requisitos como comprador.

Por ejemplo, si recibe tres ofertas por su casa, todas por el mismo precio, y un comprador va a financiar el 80%, otro va a financiar el 50% y otro va a pagar todo en efectivo, ¿qué oferta es más probable que acepte y por qué?

Si la tasación es inferior al precio de compra y el pago inicial es pequeño, el banco podría no aprobar la hipoteca.

Una historia personal, compartida anteriormente en una respuesta a otra pregunta :

Para la última casa que vendí, el comprador estaba haciendo una hipoteca sin dinero y no tenía dinero para un pago inicial. Incluso pidió prestados los gastos de cierre. Aceptamos la oferta, pero cuando el banco hizo la tasación, ésta no alcanzaba el precio de compra. En la mayoría de las ventas de viviendas, esto no sería un problema, siempre que la tasación fuera superior a la cantidad prestada. Pero en este caso, como la cantidad prestada era superior a la tasación, el banco tenía un problema. La operación estaba en peligro y, para seguir adelante, o bien el comprador tenía que encontrar dinero en algún sitio (cosa que no podía), o bien teníamos que bajar el precio para salvar la operación. Ciertamente, aceptar la oferta de un comprador sin dinero en efectivo era un riesgo.

En nuestro caso, tuvimos suerte. Encontré algunos errores en la tasación, conseguí que se rehiciera y el comprador pudo pedir prestado todo lo que necesitaba para la casa al precio previamente acordado.

A pesar de la preaprobación, hay muchas situaciones que pueden surgir entre la oferta y el cierre que afectarán a la cantidad de dinero que se necesitará al cierre. Una situación que normalmente no pondría en peligro la venta en el caso de un comprador que tiene un buen pago inicial podría, lamentablemente, hacer que el acuerdo se derrumbe si el comprador tiene poco o ningún dinero propio que aportar.

Porque, en última instancia, es probable que el vendedor tenga varias ofertas por la casa y tenga que decidir con cuál se queda. En esa situación, uno de los factores de peso más importantes es: ¿qué posibilidades tiene el vendedor de llegar a la meta? Porque, en realidad, transcurre mucho tiempo entre la aceptación de una oferta y la venta oficial de la casa, [normalmente entre 1 y 2 meses].(https://thelendersnetwork.com/how-long-does-it-take-to-close-on-a-house/)

Así pues, póngase en el lugar del vendedor. Usted no quiere aceptar una oferta que termine por fracasar. Pierdes el tiempo que tarda el trato en estropearse. Pierdes el tiempo necesario para volver a poner la casa en el mercado. Pierdes el tiempo necesario para conseguir más ofertas. ¿Y todo este tiempo que estás perdiendo? Estás haciendo pagos de la casa - pagos de la casa que no tendrías que hacer si aceptaras una oferta que llegara a buen puerto.

Eso es por lo que los vendedores se preocupan por el pago inicial. Si hubiera una manera fácil de obtener su puntuación de crédito y W2s, que querría que, también. No porque se preocupen, sino porque quieren toda la seguridad posible de que la oferta que están eligiendo se va a concretar. Si tienen una oferta de un recién graduado de la universidad sin crédito y un 5% de pago inicial… y otra oferta ligeramente inferior de una pareja de mediana edad con un crédito inmaculado y un 25% de pago inicial? Aceptarán la segunda en un abrir y cerrar de ojos; sí, puede que obtengan más de la primera, pero se arriesgan a tener que pagar varias cuotas de la casa si el acuerdo no llega a buen puerto.

He aquí algunas razones por las que los vendedores pueden preocuparse por el importe del pago inicial:

1. Lo más grande no siempre es lo mejor, pero en general, a medida que el importe del pago inicial se acerca a 0, aumenta la probabilidad de que el acuerdo se deshaga por problemas de financiación. Sin embargo, es probable que haya un punto de rendimiento decreciente, digamos en torno al 5% o a los 10.000 dólares (lo que sea mayor), a partir del cual probablemente no haya mucha diferencia; por ejemplo, alguien con aprobación bancaria que dé 20.000 dólares de entrada por una casa de 300.000 dólares no tiene muchas más probabilidades de fracasar que alguien que dé 150.000 dólares de entrada por esa misma casa. Si un vendedor pregunta por esta razón, podría ser sólo para identificar las cantidades bajas de pago inicial como un posible riesgo.
2. Algunos vendedores se preocupan por el futuro de su casa, especialmente si la construyeron y son los propietarios originales. Es posible que quieran asegurarse de que su casa se mantenga y se cuide en el futuro. Cuanto mayor sea el pago inicial, menor será la cuota mensual, lo que significa que habrá menos posibilidades de ejecución hipotecaria en el futuro.
3. Al igual que en el caso 2, algunos vendedores son buenos amigos de sus vecinos y pueden seguir siéndolo incluso después de mudarse. Es posible que quieran asegurarse de que sus vecinos tengan un nuevo buen vecino. Tal vez haya una correlación entre un pago inicial mayor y tener más dinero en efectivo para comprar juguetes bonitos. Seguro que el Sr. Gran Pago Inicial, que evidentemente es adinerado y tiene un nuevo y reluciente quitanieves, estará encantado de prestárselo a sus vecinos.

En última instancia, sin embargo, el importe del pago inicial (por encima de un determinado umbral) realmente no debería importar, y en su mayor parte probablemente no importe tanto como el precio de compra/concesiones, y un “buen rollo” general.

Las otras respuestas se han centrado en la probabilidad de que la venta se frustre, pero creo que hay otra vertiente.

Dados dos compradores por lo demás idénticos, si ambos pueden pedir un préstamo por la misma cantidad de dinero, el que tiene el depósito más grande puede potencialmente permitirse pagar más por la propiedad. Conocer la cuantía de las arras del comprador es una ventaja para el vendedor si quiere hacer una contraoferta, ya que le da una mejor idea de lo que el comprador puede pagar.