Normalmente, en EE.UU., los agentes del comprador y del vendedor (o agentes inmobiliarios) obtienen su comisión del precio de compra. Si no tiene un agente vendedor, esa comisión no se paga. Ejemplo:
Usted anuncia la casa en 200.000 dólares. Los valores estándar de las comisiones son 3/2%, lo que significa 3% para los primeros 100.000 dólares, 2% a partir de entonces. A veces son 3/1,5% o 3/1% , pero normalmente 3/algo.
Si te ofrezco 200.000 $ y tú aceptas, cerramos, y he utilizado un agente de compras, mi agente cobrará el 3% de los primeros 100.000 $ , y después el 2% (en nuestro ejemplo):
$ 100 000 00
x 3 00 %
===============
$ 3 000 00
$ 100 000 00
x 2 00 %
===============
2 000 00
$ 3 000 00
+ 2 000 00
=============
$ 5 000 00
Ahora bien, la comisión se paga casi siempre con cargo al vendedor, es decir, usted recibirá el valor de su casa menos la comisión:
$ 200 000 00
- 5 000 00
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$ 195 000 00
Esto significa, en nuestro ejemplo, que usted recibiría 195.000 dólares.
Para complicar aún más las cosas, el comprador está autorizado (léase: legalmente permitido) a pedirle hasta un 3% del precio total de venta para “concesiones del vendedor”, es decir, gastos de cierre1 (la mayoría de los estados lo limitan al 3%). Esto significa que, en este caso, si aceptas mi oferta, no utilizo un agente, pero te pido un 3% para los gastos de cierre, recibirías 194.000 dólares:
$ 200 000 00
x 3 00 %
===============
$ 6 000 00
$ 200 000 00
- 6 000 00
=============
$ 194 000 00
Ahora bien, aquí es donde las matemáticas se complican: si utilizo un agente y usted me da el 3% a los costes de cierre, hay dos maneras de que las matemáticas funcionen:
Usted recibe 189.000$ : valor menos comisión menos gastos de cierre:
Recibes 189.120$ : valor menos costes de cierre, entonces calcula y menos comisión:
Así que, cuando pongas la casa en venta, ten en cuenta esto. Asume que perderás alrededor de un 6% del valor (en el caso de los 200.000 dólares, perdimos unos 11.000 dólares, es decir, un 5,5%, pero para precios más bajos la proporción será mayor). Por lo tanto, si quiere obtener un valor de la casa, anótela al menos un 6% más alta. Si utiliza un agente inmobiliario, ellos se encargarán de ello y normalmente utilizarán un 9-12%.
Si quisiéramos obtener 200.000 dólares de nuestra casa, suponiendo el peor de los casos, querríamos ponerla a la venta por unos 211.579 dólares, lo que nos daría 6.347,37 dólares en gastos de cierre y 5.231,58 dólares en comisiones, es decir, unos 200.000,05 dólares al final.
Fórmulas básicas:
- Comisión al 2%, venta 100.000$ :
salePrice * 0.02 + 1000;
- Gastos de cierre del 3%:
salePrice * 0.03;
- Averigüe lo que “obtendría” (2%, venta > $100.000 ):
salePrice * 0.95 - 1000;
- Si sabe que quiere “X”, 3/2% de comisión y 3% de cierre, averigüe cuál debe ser la oferta:
(whatYouNeed + 1000) / 0.95;
Básicamente: asegúrese de leer y comprender el contrato que el comprador (o el agente de compra) le proporciona. Si se trata de un acuerdo de comisión no típico, ese contrato lo dirá así (y le dirá que el comprador no quiere que usted pague la comisión). No hay ninguna ley que diga “quién” tiene que pagarla, sólo que puede ser un componente incluido. Es posible que en tu escenario el agente te ofrezca menos, también es posible que el agente ofrezca lo que pides, e infle el precio a los posibles compradores. Hay muchos escenarios aquí.
Además, algunas notas sobre la ley de Florida, que parecen razonables y la fuente parece creíble: https://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/article.cfm?id=367168
Pregunta: Tengo un anuncio que sólo llevaba un par de días en el mercado cuando llegaron tres ofertas. El vendedor aceptó una de las ofertas. Ahora el agente que representa al comprador cuya oferta llegó primero afirma que mi vendedor tenía la obligación de negociar con su comprador porque su oferta se presentó primero al vendedor. ¿Es esto cierto?
Respuesta: No. No hay ninguna ley de Florida que obligue al vendedor a responder a ninguna oferta. Además, ninguna ley de Florida requiere que el vendedor negocie con cada comprador en el orden en que se recibieron las ofertas.
En su estado (y en el mío) hay leyes que establecen que si usted tiene un agente, éste debe presentarle cualquier oferta por escrito, independientemente de lo ridícula que sea. Como usted es Por Dueño, este no es el caso. Usted es libre de decidir lo que quiere aceptar. No hay ninguna obligación.
Dicho esto, yo recomendaría hablar con un abogado inmobiliario sobre los detalles, ya que ellos conocerán las leyes específicas de su estado/región.
Fuente: Trabajo en este sector.
1: Los costes de cierre suelen ser cosas como la tasación, el “dinero en garantía”, etc. Si el vendedor se compromete a cubrir los costes de cierre, entonces cualquier dinero que el comprador tenga que poner para comprar la casa hasta ese valor será reembolsado al comprador. Esto no afecta al plazo del préstamo: sigue siendo un préstamo de 200.000 $, el comprador sólo recupera parte de los gastos. Por tanto, no es lo mismo un préstamo de 194.000 $ que un préstamo de 200.000 $ con la devolución de 6.000 $** en concepto de gastos de cierre; ambos dan como resultado el mismo pago al vendedor, pero el comprador sigue teniendo que financiar los 200.000 $ en este último caso. Es complicado, pero existen recursos que lo explican con más detalle. detalle (“concesiones del vendedor” y “costes de cierre” son buenos términos para buscar): https://www.mortgagecalculator.org/helpful-advice/seller-concessions.php