¿Por qué suben los alquileres en un complejo de apartamentos con múltiples unidades sin alquilar?

Es probable que se acerque la conocida temporada de nuevos inquilinos. No es raro que los precios de los alquileres y las viviendas aumenten cuando se acerca el verano, ya que hay muchas familias que se mudan en esa época. La escuela ha terminado y tal vez la familia quiere que los niños se cambien de escuela o no quieren interrumpir el año escolar. Las personas que encontraron un lugar para vivir justo después de la graduación tendrían contratos de alquiler que terminan en mayo o junio y podrían estar a la caza de un lugar nuevo.

Tampoco especifica cómo sabe que el complejo en su conjunto no va bien con la ocupación. Si otras unidades se alquilan y su disponibilidad total disminuye, es natural que los precios suban. (Pensando en un complejo de apartamentos más grande en este escenario).

Tal vez el coste de su negocio ha aumentado y necesitan compensarlo y no pueden permitirse tener una unidad bloqueada durante todo un año a ese precio. Puede que se arriesguen a tener un mes vacío, pero 12 meses posteriores a una tarifa más alta de la que tendrían.

Otra teoría podría ser que se dieron cuenta de que su punto de precio los puso por debajo de inquilinos más deseables. Si alguien está buscando alquilar un apartamento y está buscando algo en el rango de $1,000 - $1,300/mes, un apartamento que se alquila a $850 podría no golpear el radar. Tal vez sea lo contrario y estén recibiendo demasiadas personas que solicitan que esto está en la parte superior o por encima de su presupuesto porque entran en el rango de precios de las personas con presupuestos más bajos.

O, como comentaba RonJohn, quizás son tontos y no saben lo que hacen. Hay demasiadas variables para que alguien pueda darte una respuesta real sin hablar con el propietario. Lo que me lleva a esto:

Pregúntales. Llama al propietario y dile “Estuve investigando sobre apartamentos y encontré el tuyo por una cantidad de $X, pero veo que ahora el precio ha subido a $Y. ¿Se han hecho mejoras o se ha cambiado algo como incluir los servicios públicos? Me interesaría alquilar el apartamento, pero esperaba estar en el rango de $W - $X. ¿Estaría dispuesto a negociar?”. Quién sabe, tal vez consigas alquilarlo por lo que buscabas. Tal vez puedas ofrecer un acuerdo de 2 años o un depósito más alto a cambio.

Charles Marohn, de Strong Towns , un urbanista licenciado, dijo lo siguiente al describir la solución obvia a las altas tasas de desocupación:

Con un buen conocimiento de la economía de mercado, el promotor entiende que la oferta y la demanda se equilibran con el precio. Si las unidades no se llenan a 10.000 dólares al año, entonces el precio tiene que ser más bajo.

…

Digamos que nuestro promotor baja sus precios en un 20% y entonces la tasa de arrendamiento de compensación del mercado es ahora de 8.000 dólares al año.

Ahora el promotor está ingresando 64.000 dólares al año en lugar de 70.000 dólares al año. Eso está bien. Todavía están haciendo su pago al banco. Todavía están al día con el mantenimiento. Sus inversores no están contentos de tomar un corte de pelo, pero eso es parte del riesgo de invertir. Entonces, esto es estable, ¿no?

En realidad no. Los préstamos comerciales suelen financiarse en plazos de 3, 5 y 7 años. Eso significa que cada pocos años, el promotor va a tener que renovar ese préstamo. Cuando lo haga, el valor del edificio se basará en el alquiler actual del mercado, que en nuestro caso, es ahora un 20% menos.

Así que en lugar de tener un edificio que vale 1 millón de dólares, su edificio ahora sólo vale 800.000 dólares. Cuando vayas a pedir tu próximo préstamo, el banco sólo te va a prestar 640.000 dólares. Y, en un mercado a la baja, podrían estar un poco nerviosos por eso.

Continúa diciendo que a menudo es una opción mucho mejor tener incentivos como algún periodo de alquiler gratuito unido a un contrato de alquiler en lugar de bajar los precios, porque la adición de un incentivo no reduce el valor del edificio. Si esa estrategia no funciona, a menudo sigue siendo mejor dejar que los alquileres se queden vacíos y “gastar y fingir” que la situación es estable, porque otras acciones no dan tiempo suficiente para tener una oportunidad de recuperar las inversiones.

Por favor, ten en cuenta que este escrito fue creado en referencia al espacio comercial y no al residencial; sin embargo, es una perspectiva que creo que falta en las otras respuestas.

Además de la respuesta de BobbyScon, aquí hay dos razones más comunes para que un complejo de apartamentos con muchas vacantes suba sus precios:

1. Si la mayoría de los que deciden alquilar hubieran pagado más, entonces subir el precio tiene sentido. Esto es cierto independientemente de cuál sea la capacidad actual.
2. El viejo truco de los descuentos: subir los precios y luego ofrecer un descuento por tiempo para “engañar” a los nuevos clientes y que compren “hoy”. Aumentar el alquiler también te permite ofrecer X meses gratis sin que cambien los ingresos.

Puedo imaginar varias posibilidades:

• Uso del efecto de contraste. El oferente puede querer exponer a los clientes potenciales a números grandes, para luego presentarles números más pequeños (especialmente a los que marcaron esa oferta). Este efecto también se utiliza en el marketing televisivo clásico (“No 99$. No 85$. ¡NO! Ahora sólo por 70$”).
• El oferente puede querer hacer uso del destacado del portal :
• El ofertante puede querer probar otro segmento de precios, especialmente cuando se va más allá de los números mágicos decimales. Piense tanto en los diferentes segmentos demográficos como en atraer a los arrendatarios más grandes por el mero precio (piense en Apple o Porsche).
• Tal vez haya sido de nuevo ese momento en el que el crecimiento del precio tiene que coincidir con la inflación (o más, por supuesto). Los gastos de los propietarios podrían haber aumentado, y a su vez el precio habría aumentado con o sin un inquilino actual.
• He visto casos extraños en tiendas online en los que los vendedores aumentaban los precios de forma drástica porque no tenían existencias y pujaban por que nadie comprara el producto. ¿Por qué? SEO, tal vez. O porque no sabía cómo fijar la cantidad de stock en la interfaz online 5 minutos antes de dar por terminado el día.
• El ofertante se queda sin pista y prueba cosas al azar.

Más es posible.

Es posible que la ciudad tenga leyes de control de alquileres que sólo permiten aumentar la renta en un determinado porcentaje después de que el inquilino se vaya, posiblemente durante un determinado periodo de tiempo. Tal vez el propietario no era libre de subir el alquiler antes, pero ahora sí lo es.

Vivo en una ciudad en la que esto es habitual, al menos en los últimos dos años. La respuesta puede ser muy sencilla en un caso en el que los precios suben independientemente de la demanda “inmediata”: La demanda esperada porque la gente está acudiendo a la zona. La competencia de este apartamento que comprobé subió los precios 4 veces en una semana a lo largo y estaba completamente lleno en 2 semanas. El apartamento que comprobé también subió los precios incluso sin un aumento inmediato de la demanda, pero sabían que a medida que la gente siguiera trasladándose a la zona acabarían llenándose porque:

• No hay otros apartamentos, casas, condominios, disponibles
• La gente podría mudarse más lejos, pero tiene que pagar precios más altos por un viaje al trabajo y nuestros precios de la gasolina están por las nubes en este momento. Los desplazamientos cuestan gasolina y tiempo.
• El crecimiento de la población sigue en auge y no hay signos de desaceleración.

El apartamento con el que me puse en contacto está ahora completamente lleno. Ha tardado un mes, pero ha ocurrido.

¿Está ocurriendo esto en tu ciudad? No estoy seguro, pero podría ser una explicación. Podrían ser las otras posibilidades enumeradas.

No se puede juzgar el estado del mercado mirando una sola oferta. Es muy posible que las viviendas de alquiler en esa zona tengan una gran demanda, sólo que esta propiedad está más vacía de lo habitual.

Imagina que tienes 10 manzanas que vendes a 1 dólar cada una. Ayer vendiste 5 manzanas. Hoy ves que otros vendedores de manzanas han subido el precio a 2 $. ¿Harías lo mismo? Es decir, ayer no pudiste vender esas 5 manzanas restantes, así que sólo con ese dato descontarías tus manzanas.

Por supuesto, si es una tendencia real del mercado que haya un exceso de oferta de inmuebles de alquiler, no tardarás en encontrar un terreno más barato en otro lugar.

Saquemos algunos números del aire:

El complejo de apartamentos tiene 20 apartamentos.

15 están alquilados a 2.000 dólares al mes. 5 están vacíos.

Ingreso total: $30000.

Alternativa 1: Bajar el alquiler a $1400. Todos los apartamentos están ahora alquilados. Pero el ingreso total es ahora de $28000.

Alternativa 2: Aumentar el alquiler a $2500. 2 inquilinos se van, 13 se quedan. Ingresos totales: $32500

¡Parece que tener apartamentos vacíos hace ganar dinero al propietario! ¿Quién lo hubiera pensado?

Estos números son obviamente inventados para mostrar mi punto de vista, pero el punto permanece: No asumas automáticamente que los apartamentos vacíos significan una pérdida para el propietario.