Finanzas personales y dinero
2013-06-03 20:24:05 +0000
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¿Cuándo puede utilizar los bienes inmuebles existentes como garantía para comprar más?

Mi abuelo era propietario de una docena de edificios de apartamentos, y cuando le pregunté de pequeño cómo había conseguido tantos, me dijo que simplemente había comprado uno, y luego lo había utilizado como garantía para conseguir el segundo, y así sucesivamente.

Ya ha fallecido, pero de todos modos no era de los que dan explicaciones en profundidad, así que de cualquier modo habría acabado recurriendo a otra fuente.

Lo que intento averiguar es básicamente cómo funciona. ¿Tienes que ser dueño de un edificio por completo antes de poder utilizarlo como garantía para asegurar un préstamo? ¿O hay un umbral de propiedad que debes cruzar o algo así, como un porcentaje? ¿O es que sólo se utiliza lo que se posee, como en un préstamo de valor equivalente al porcentaje del edificio que se posee?

Ejemplo para aclarar:

Compro una casa de 100.000 dólares dando una entrada de 20.000 dólares. Ahora quiero utilizarla como garantía para comprar otra casa idéntica. ¿Puedo obtener un préstamo de 100.000 $, o sólo de 20.000 $, o es que todavía no soy lo suficientemente dueño de la casa como para hacerlo en primer lugar?

Respuestas [4]

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2013-06-04 01:02:07 +0000

Usted puso el 20% de entrada y ya debe el 80% o $ 80k, por lo que no tiene la capacidad de pedir prestado $ 100k o incluso $ 20k para el caso. Como dijo LittleAdv, los bancos han endurecido mucho sus criterios de préstamo. Pedir un préstamo de más del 80% conlleva una alta prima, si es que puedes conseguirlo. En tu ejemplo, quieres que la propiedad aumente su valor al menos un 10% para pedir un préstamo de 10.000 dólares.

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2013-06-03 20:32:16 +0000

Por lo general, cuando uno es dueño de algo, puede darlo como garantía para un préstamo garantizado. Así funcionan los préstamos para automóviles y así funcionan las hipotecas.

Su "patrimonio" en el activo es el valor justo actual del activo menos todas sus obligaciones garantizadas por él. Por lo tanto, si posees una propiedad libre de cargas, tienes el 100% de su valor justo de mercado como patrimonio.

Cuando hipotecas tu propiedad, los bancos suelen utilizar algún porcentaje de préstamo sobre el valor para asegurarse de que no te están dando más que tu capital ahora o en un futuro previsible. Dependiendo del tipo y la duración del préstamo, el porcentaje LTV varía entre el 65% y el 95%. Antes del desplome del mercado en 2008 se podía obtener incluso más del 100% de LTV, pero ya no. En el caso de la inversión, la relación préstamo-valor suele ser más baja que en el caso de la vivienda habitual, y los tipos más altos.

No quiero confundirte con los pagos iniciales y los depósitos, ya que no importa (a menos que estés en Australia, aparentemente). Así que, como ejemplo, supongamos que tienes un apartamento que alquilas, del que eres propietario libre y sin cargas. Supongamos que su valor de mercado actual es de 100.000 dólares. Vas a un banco e hipotecas el apartamento para un préstamo (obtener un préstamo garantizado por ese apartamento) en 65% LTV (típico para los condominios para la inversión). Consigues 65K dólares para comprar otra unidad libre de cargas. Ahora tienes 2 apartamentos con FMV $165K, tu equidad $100K y tu responsabilidad $65K.

Hipotecando la nueva unidad al mismo 65% de LTV te dará otro préstamo de $42K - puedes comprar una tercera unidad con este dinero.

Su patrimonio neto se mantiene constante cuando toma el préstamo y lo invierte en la nueva compra, pero el FMV de sus activos crece, al igual que el pasivo garantizado por ellos. Pero mientras la hipoteca tiene un tipo de interés fijo (normalmente, no siempre), los activos se revalorizan a ritmos diferentes. Ahora, seamos optimistas y supongamos, para simplificar el ejemplo, que en 2 años, su condominio de 100.000 dólares vale 200.000 dólares. Voilà, puedes pedir otro préstamo de 65.000 dólares. El ciclo continúa.

Así es como lo hizo tu abuelo.

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2013-06-03 21:08:59 +0000

Sería bueno saber en qué país se encuentra.

Básicamente estás en el camino correcto con tu último punto.

Por lo general, cuando se compra la primera propiedad, hay que aportar un depósito y luego pedir un préstamo para tener lo suficiente para comprar la propiedad. En la mayoría de los casos (y en la mayoría de los lugares) el porcentaje estándar de préstamo a depósito es del 80% al 20%. Esto se expresa como la relación préstamo-valor (LVR), que en este caso sería del 80%. (Es decir, la relación entre el importe del préstamo y el valor de la propiedad). Algunos bancos y prestamistas le prestarán más del 80%, pero esto suele conllevar costes adicionales (en Australia, los bancos cobran un porcentaje adicional al pedir un préstamo, llamado Seguro de Préstamo Hipotecario (LMI, por sus siglas en inglés), si pide más del 80% y el LMI es más caro cuanto más alto sea el LVR que pida). También esta práctica de prestar más del 80% LVR se ha endurecido desde la CFG.

Así que si usted está pidiendo prestado el 80% del valor de la propiedad que tendrá que llegar con el depósito del 20% restante, más los costos de cierre adicionales (impuestos - en Australia tenemos que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, abogado o los honorarios de la transmisión, las tasas de solicitud de préstamos, la construcción y los costos de inspección de plagas, etc.).

Si luego quieres comprar una segunda propiedad, tendrás que volver a pagar el mismo depósito y otros gastos de cierre. La mayoría de la gente no puede permitirse hacer esto a corto plazo, sobre todo porque la mayor parte del dinero que solía ahorrar antes se destina ahora a pagar la hipoteca y el mantenimiento de su primera propiedad (especialmente si solía decir que vivía con sus padres y ahora vive en la propiedad y no la alquila). Así que lo que hace mucha gente que quiere comprar más propiedades es esperar hasta que el LVR de la propiedad haya caído, digamos, por debajo del 60%. Esto se consigue porque el valor de la propiedad aumenta y el principio de la hipoteca se reduce con los pagos de la misma.

Una vez que tenga suficiente, como usted dice, garantía o capital en la primera propiedad, entonces puede refinanciar su hipoteca y utilizar este capital en su propiedad existente y el valor de la nueva propiedad que desea comprar para pedir prestado básicamente el 100% del valor de la nueva propiedad más los gastos de cierre. Mientras el LVR del total de los préstamos frente al valor de ambas propiedades se mantenga en un nivel igual o inferior al 80%, esto debería ser posible. Puede hacerlo de dos maneras. En primer lugar, podría refinanciar su primera hipoteca y volver a pedir un préstamo de hasta el 80% del valor liquidativo y utilizar estos fondos adicionales como depósito y gastos de cierre para la segunda propiedad, para la que obtendría una segunda hipoteca. La segunda forma es refinanciar una hipoteca sobre las dos propiedades. Es preferible el primer método, ya que las hipotecas y las propiedades están separadas, de modo que si algo va mal no tienes que vender todo de una vez.

Este proceso puede ser bastante lento al principio, ya que puede que tengas que esperar unos años para acumular capital en una propiedad (especialmente si vives en ella). Sin embargo, a medida que vaya acumulando más y más propiedades, será más fácil y rápido, ya que su patrimonio aumentará más rápidamente y los inquilinos pagarán una buena parte de sus gastos, si no todos (si tiene una orientación positiva). Por supuesto, hay que tener cuidado si los precios de las propiedades caen (ya que esto puede reducir drásticamente su patrimonio y aumentar su LVR total o el LVR de las propiedades individuales) y tener una red de seguridad. Por ejemplo, yo trato de mantener mi LVR en un 60% o menos, actualmente está por debajo del 50%.

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2013-06-04 14:31:28 +0000

@victor tiene la idea más descriptiva y básica de cómo se hace esto. Lo único que añadiría es que una de las ventajas de los bienes inmuebles es que puedes controlar cuánto vale la propiedad. Aumentando los alquileres y haciendo que la propiedad sea una de las mejores del barrio, aumentas el valor.

En cuanto al comentario de que este es el tipo de inversión que provocó el crack bursátil de 1929, hay muchos otros aspectos que se pasan por alto. Sacar capital de los bienes inmuebles ha estado ocurriendo mucho antes y después de la depresión. La gente lo hace todo el tiempo pidiendo préstamos con garantía hipotecaria, sólo que no todo el mundo lo utiliza para comprar otra inversión.

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