Sería bueno saber en qué país se encuentra.
Básicamente estás en el camino correcto con tu último punto.
Por lo general, cuando se compra la primera propiedad, hay que aportar un depósito y luego pedir un préstamo para tener lo suficiente para comprar la propiedad. En la mayoría de los casos (y en la mayoría de los lugares) el porcentaje estándar de préstamo a depósito es del 80% al 20%. Esto se expresa como la relación préstamo-valor (LVR), que en este caso sería del 80%. (Es decir, la relación entre el importe del préstamo y el valor de la propiedad). Algunos bancos y prestamistas le prestarán más del 80%, pero esto suele conllevar costes adicionales (en Australia, los bancos cobran un porcentaje adicional al pedir un préstamo, llamado Seguro de Préstamo Hipotecario (LMI, por sus siglas en inglés), si pide más del 80% y el LMI es más caro cuanto más alto sea el LVR que pida). También esta práctica de prestar más del 80% LVR se ha endurecido desde la CFG.
Así que si usted está pidiendo prestado el 80% del valor de la propiedad que tendrá que llegar con el depósito del 20% restante, más los costos de cierre adicionales (impuestos - en Australia tenemos que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, abogado o los honorarios de la transmisión, las tasas de solicitud de préstamos, la construcción y los costos de inspección de plagas, etc.).
Si luego quieres comprar una segunda propiedad, tendrás que volver a pagar el mismo depósito y otros gastos de cierre. La mayoría de la gente no puede permitirse hacer esto a corto plazo, sobre todo porque la mayor parte del dinero que solía ahorrar antes se destina ahora a pagar la hipoteca y el mantenimiento de su primera propiedad (especialmente si solía decir que vivía con sus padres y ahora vive en la propiedad y no la alquila). Así que lo que hace mucha gente que quiere comprar más propiedades es esperar hasta que el LVR de la propiedad haya caído, digamos, por debajo del 60%. Esto se consigue porque el valor de la propiedad aumenta y el principio de la hipoteca se reduce con los pagos de la misma.
Una vez que tenga suficiente, como usted dice, garantía o capital en la primera propiedad, entonces puede refinanciar su hipoteca y utilizar este capital en su propiedad existente y el valor de la nueva propiedad que desea comprar para pedir prestado básicamente el 100% del valor de la nueva propiedad más los gastos de cierre. Mientras el LVR del total de los préstamos frente al valor de ambas propiedades se mantenga en un nivel igual o inferior al 80%, esto debería ser posible. Puede hacerlo de dos maneras. En primer lugar, podría refinanciar su primera hipoteca y volver a pedir un préstamo de hasta el 80% del valor liquidativo y utilizar estos fondos adicionales como depósito y gastos de cierre para la segunda propiedad, para la que obtendría una segunda hipoteca. La segunda forma es refinanciar una hipoteca sobre las dos propiedades. Es preferible el primer método, ya que las hipotecas y las propiedades están separadas, de modo que si algo va mal no tienes que vender todo de una vez.
Este proceso puede ser bastante lento al principio, ya que puede que tengas que esperar unos años para acumular capital en una propiedad (especialmente si vives en ella). Sin embargo, a medida que vaya acumulando más y más propiedades, será más fácil y rápido, ya que su patrimonio aumentará más rápidamente y los inquilinos pagarán una buena parte de sus gastos, si no todos (si tiene una orientación positiva). Por supuesto, hay que tener cuidado si los precios de las propiedades caen (ya que esto puede reducir drásticamente su patrimonio y aumentar su LVR total o el LVR de las propiedades individuales) y tener una red de seguridad. Por ejemplo, yo trato de mantener mi LVR en un 60% o menos, actualmente está por debajo del 50%.