¿Qué es un buen rendimiento de alquiler?

Nunca he oído hablar del alquiler por semana. ¿Está usted en los Estados Unidos?

En general, después del pago inicial, uno esperaría tomar el alquiler, y ser capaz de pagar la hipoteca, los impuestos, el seguro, y luego tener lo suficiente cada año para al menos tener un poco de dinero de emergencia para las reparaciones. Si uno puede empezar embolsándose más que esto cada año, eso es lo ideal, pero empezar con un alquiler, y sólo ganar dinero “después de impuestos” es recortar demasiado en mi opinión. El “P/E” de 19 a 1 parece demasiado alto, cuando seguía estas cosas recuerdo que el objetivo era 12 o menos. Claro que los tipos eran más altos, y esa cifra aumenta con tipos muy bajos.

En tu ejemplo, una hipoteca de $320K al 4% es de $1527/mes. 400 $/semana no es suficiente.

Usted encontrará Joe.E, que los alquileres han aumentado considerablemente en los últimos 4 a 5 años en Australia. Es probable que pueda lograr rendimientos de alquiler por encima del 5% a más de 20 km de las principales ciudades, sin embargo, más cerca de las ciudades puede obtener más cerca del 5% o menos.

En el oeste de Sídney, hemos sido capaces de conseguir rendimientos de alquiler cercanos al 7%. Compramos principalmente en 2007 y 2008, cuando nadie estaba comprando y estábamos consiguiendo propiedades por un 15% a 20% por debajo de los precios de mercado. Como compramos a bajo precio y los alquileres iban en aumento, pudimos conseguir mayores rendimientos por alquiler.

Un ejemplo de una operación concreta en la que compramos por 225.000 dólares y alquilamos por 300 dólares a la semana, lo que nos dio una rentabilidad del 6,9%. El alquiler es ahora de 350 $/semana, lo que nos da un rendimiento actual del 8%, y con nuestro tipo de interés en el 6,3% y posiblemente bajando aún más, esta propiedad está positivamente orientada y se paga por sí misma, además de proporcionarnos algunos ingresos adicionales.

Todas nuestras propiedades rinden entre el 7,5% y el 8,5% y están todas positivamente orientadas. Las plusvalías no son tan elevadas como en el caso de las propiedades más cercanas a la ciudad, pero incluso si dejáramos de trabajar no tendríamos que venderlas, ya que todas nos proporcionan ingresos después de pagar todos los gastos asociados a las propiedades.

Así que, en respuesta a su pregunta, yo buscaría una propiedad con un rendimiento superior al 5% y, preferiblemente, superior al 6%, ya que esto permitirá que su propiedad o propiedades tengan una orientación positiva al menos después de un par de años, si no inmediatamente.

Un buen filtro rápido para ver si vale la pena mirar una propiedad es si el alquiler total de la propiedad para el año es igual al 10% del precio de la propiedad. Por ejemplo, si la propiedad está valorada en 400.000 dólares, entonces el alquiler cobrado debería ser de 40.000 dólares para todo el año. Lo que supone 3.333,33 dólares al mes.

Si la propiedad no aporta al menos un 10% al año entonces no es probable que se puedan cubrir todos los pagos de la propiedad. Es más probable que haya que invertir dinero en ella para mantenerla a flote.

Tienes toda la razón, ya que hay que tener en cuenta el seguro, los servicios públicos, los impuestos, el mantenimiento/reparación, los pagos de la hipoteca, (techo nuevo, horno nuevo, etc), los paneles de yeso, la pintura, etc.

Además, como regla general, espere una tasa de desocupación de al menos el 10% (o 1 mes) por año como precaución.

Si tienes dinero a tu disposición, busca en los fondos de inversión inmobiliaria. Según creo, el dividendo medio fue de más del 10% el año pasado. Eso es todo el dinero que vuelve a ti. No estoy seguro de cuáles son las implicaciones fiscales en Australia, pero en Canadá los dividendos se gravan muy favorablemente. Tampoco hay hipoteca, impuesto sobre la propiedad, inquilinos que encontrar o mantenimiento.

Históricamente, esa regla de “dividir por 1000” es lo que mucha gente en Australia ha considerado normal, y sí, se trata de un rendimiento bruto del 5,2%. Neto de gastos, quizás un 3-4%, sin tener en cuenta los intereses.

Si estás comparando esto con las acciones, creo que la comparación correcta es con la rentabilidad por dividendo, no con el PE global. Una rentabilidad por dividendos de entre el 3 y el 5% también es típica: si se observa el Vanguard Index Australian Shares Fund como representación del ASX, la rentabilidad el año pasado fue de alrededor del 4%.

Obviamente, un rendimiento del 4% no es muy competitivo con un depósito a plazo. Pero tanto en el caso de las acciones como en el de la vivienda se puede esperar un cierto crecimiento del capital además del rendimiento de los ingresos. Si obtienes un 4% de rendimiento de la renta más un 5% de crecimiento es más atractivo.

¿Es “bueno” comprar a lo que la gente ha considerado históricamente como “normal”? Tal vez sea mejor mirar a su alrededor, o sentarse, hasta encontrar un precio mucho mejor que el normal.

“¿Es realmente normal el 5% históricamente?” merece una respuesta más larga.

La regla general que siempre he oído y por la que alquilamos nuestra casa es el 1% mensual como mínimo (en Estados Unidos). El alquiler tiene que cubrir la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de los propietarios, sus impuestos sobre la renta (sobre el alquiler), el mantenimiento de la propiedad y los tiempos en que la propiedad está vacía. Incluso con un 1% al mes, eso no deja mucho beneficio en comparación con lo que has invertido. No tengo ni idea de por qué alguien compraría una propiedad de alquiler en Australia si todo lo que puede obtener es un 5% anual antes de los gastos. No es posible que ganen dinero con esa inversión, por no hablar de las molestias de recibir llamadas telefónicas a altas horas de la noche porque se ha roto algo en la casa de alquiler. De ninguna manera haría esa inversión.

Nuestros dos alquileres han rendido un 8,5% en los dos últimos años (de media). Eso es neto, después de impuestos, mantenimiento, gestión, desocupación, seguros, intereses. Sólo estoy interesado en el flujo de caja - gastos / inversión original. Si no está logrando al menos un 4,5-5% neto en su inversión original, probablemente podría invertir en otro lugar y obtener un mejor rendimiento con un perfil de riesgo similar.

Sólo me gustaría señalar que el rendimiento real debe compararse con su pago inicial, no con el precio de la propiedad. Después de todo, usted no pagó 400.000 dólares por esa propiedad, ¿verdad? Probablemente pagaste sólo el 20%, así que estás cobrando $20K/año sobre una inversión de $80K, lo que equivale al 25%.

Incluso si sólo estás en el punto de equilibrio, tu patrimonio sigue creciendo, gracias a tus inquilinos. Si además vives en una de las unidades, te ahorras el alquiler, lo que libera flujo de caja. El aumento de tus ahorros, combinado con las aportaciones de tus inquilinos, te permitirá avanzar rápidamente. En pocos años deberías tener lo suficiente para comprar una segunda propiedad :)